购房合同解除条件未成就能否继续履行

购房合同解除条件未成就能否继续履行

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

黑龙江海外旅游总公司与哈尔滨深业房地产发展有限公司签订了一份商品房买卖合同，约定旅游公司购买深业公司开发的深业大厦房屋，总价款为人民币万元。合同签订后，旅游公司支付了定金和部分购房款，并通过银行按揭贷款方式支付了剩余款项，履行了付款义务。

深业公司因供电问题未能按期交房，导致交房时间比合同约定晚了将近一年。旅游公司认为深业公司违约，向法院起诉要求解除合同、返还购房款及利息，并赔偿租房租金等损失。深业公司则辩称，供电问题是其不能控制的因素，符合合同约定的延期交房条件，要求继续履行合同。

争议焦点

旅游公司主张：深业公司逾期交房已构成违约，合同约定的解除条件已经成就，应当解除合同，深业公司应退还购房款本息并双倍返还定金。

深业公司主张：供电问题属于合同约定的不可抗拒因素，交房时间应相应顺延，合同解除条件尚未成就，合同应当继续履行，但愿意承担逾期交房的违约责任。

法院判决

最高人民法院经审理认为，深业公司交付房屋的日期应在合同原定日期基础上顺延至正式供电之日。旅游公司起诉时，合同约定的终止合同情形尚未出现，深业大厦已通过竣工验收可以交付使用，且旅游公司已付清购房款，合同应继续履行。判决维持合同效力，深业公司继续履行合同，同时承担逾期交房的违约责任，向旅游公司支付逾期交房期间的利息损失。

律师分析

第一，合同解除权的行使有严格条件。并非一方违约，另一方就当然可以解除合同。只有当违约行为达到合同约定或法律规定的解除条件时，守约方才能主张解除。本案中，因供电问题属于合同约定的延期事由，导致合同解除条件未能成就，法院因此支持继续履行而非解除。

第二，不可抗力或非当事人所能控制的事件，可以成为延期履行的正当理由。本案中供电问题经政府部门协调才得以解决，法院认定该事由属于合同约定的延期因素，这提醒当事人在签订合同时，应当明确约定哪些情况可以延期履行，避免事后争议。

第三，合同继续履行不影响违约责任的承担。即便合同继续履行，违约方仍需对逾期履行期间的损失进行赔偿。本案中深业公司虽未承担解除合同的后果，但仍需按银行贷款利率赔偿旅游公司逾期交房的利息损失。

王德林律师提示：

在签订商品房买卖合同时，建议仔细阅读合同中的解除条款和延期交房条款。如果遇到开发商逾期交房，不要急于主张解除合同，应先判断合同约定的解除条件是否已经成就。在文山地区，购房者遇到此类问题，建议保留好付款凭证和开发商延期交房的证据，及时咨询专业律师，根据合同具体约定选择最有利的维权方式。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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