房屋租赁合同违法履行时租金如何确定

房屋租赁合同违法履行时租金如何确定

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

苏州郊区供销公司投资建造了一栋商厦，与宇航公司签订了长达20年的租赁合同。合同约定宇航公司支付租金，供销公司负责大楼外部装修和供电等配套。双方还约定了定金支付和开业时间。

大楼封顶后，宇航公司支付了部分款项并开始装修。但供电增容未能完成，消防设施也不达标。商厦在未通过消防验收的情况下强行开业，后被消防部门责令停业整改，最终停业至今。双方因租金支付和合同履行问题产生纠纷，诉至法院。

争议焦点

宇航公司认为，供销公司未能完成供电增容和消防设施，导致商厦无法正常经营，因此有权拒绝支付租金。供销公司则主张，宇航公司已实际使用房屋，应当按合同约定支付租金，不能因自身经营问题拒付。

法院判决

最高人民法院二审认为，双方签订的租赁合同有效。在合同履行过程中，供销公司未完成供电增容和消防设施，构成违约。宇航公司以房屋存在安全隐患为由拒绝支付租金，属于行使合同履行抗辩权，不构成违约。法院最终确认，在违法履行期间，租金标准应参照当地同类房屋的市场租金水平确定，而非合同约定的租金标准。

律师分析

第一，合同履行抗辩权是法律赋予当事人的重要权利。当一方未按约定履行义务，导致另一方合同目的无法实现时，受损方可以暂停履行自己的义务。本案中，消防不达标导致商厦无法营业，宇航公司有权暂停支付租金。

第二，房屋租赁合同处于违法履行状态时，租金的确定不能简单依据合同约定。法院会综合考虑房屋的实际使用价值、双方的过错程度以及当地市场租金水平等因素，合理确定租金标准。这提醒我们，出租人不能因房屋存在安全隐患而仍然要求按原价收取租金。

第三，签订租赁合同时，双方应当明确约定各自的责任范围，特别是涉及消防、供电等影响房屋正常使用的关键设施。如果一方无法按时完成，应当及时协商变更合同，避免因履行不能而产生更大损失。

王德林律师提示：

房屋租赁中，出租人必须确保房屋符合安全使用条件。如果出租人未完成消防验收等法定手续，承租人有权拒绝支付租金。在文山地区，曾有类似案例，承租人因房屋存在安全隐患而成功主张减租。建议承租人在签约前核实房屋的消防、供电等设施是否完备，并在合同中明确约定出租人的维修和整改义务。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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