划拨土地上房屋出租合同是否有效

划拨土地上房屋出租合同是否有效

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

昆明市公安消防支队将一栋用于消防培训的大楼出租给重庆垫江保温材料总厂，用于经营酒店。双方签了20年租约，垫江总厂投入大量资金装修，把大楼改造成了“小林大酒店”。后来因为资金问题，酒店停业，双方闹上法庭。

关键问题在于：消防支队使用的土地是政府划拨的市政公用设施用地，按规定不能直接出租用于商业经营。而且大楼当时还没完工，也没通过竣工验收。

争议焦点

垫江总厂认为：消防支队把划拨土地上的房屋出租搞商业，违反土地管理法规，合同应该无效，消防支队要返还投入的装修款并赔偿损失。

消防支队认为：只要把租金里的土地收益上缴国家，合同就能继续履行，而且垫江总厂实际用了房子好几年，应该付租金。

法院判决

云南省高级人民法院一审认定：租赁协议无效。理由是划拨土地上的市政设施用房不能直接出租搞商业经营，而且房子没完工就出租，违反法律规定。消防支队要按评估价补偿垫江总厂的装修投入，但垫江总厂实际使用了房屋好几年，需要支付相应的房屋使用费。

律师分析

第一，划拨土地上的房屋出租搞商业，必须办理相关审批手续，否则合同很可能无效。很多人以为只要把租金交了就没事，实际上法律对划拨土地的用途有严格限制。

第二，合同无效不等于不承担责任。垫江总厂虽然赢了官司，但法院还是判他支付房屋使用费，因为实际使用了房子。这说明打官司前要算清楚账。

第三，房屋没竣工验收就出租，也是违法的。租房前一定要核实房屋是否具备合法使用条件。

王德林律师提示：

如果您在文山地区遇到类似问题，签租赁合同前一定要查清楚土地性质和房屋产权。划拨土地上的房屋能不能出租搞经营，最好先咨询专业律师，避免合同无效造成损失。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

电话：15987555284

邮箱：418537189@qq.com

地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市