房屋租赁合同违法履行期间租金如何认定

房屋租赁合同违法履行期间租金如何认定

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

苏州郊区供销公司把一栋在建的五层商厦租给宇航公司，租期较长，租金逐年递增。双方签了正式租赁合同，还办了公证。宇航公司付了部分租金，商厦也装修开业了。但开业后，消防部门发现这栋楼没通过消防验收，存在重大火险隐患，要求停业整改。结果商厦停业，双方因为租金怎么算闹上了法庭。

宇航公司觉得，是供销公司没做好消防和供电等基础工作，导致商厦无法正常经营，所以自己有权不付或少付租金。供销公司则认为，宇航公司已经实际使用了大楼，就应该按合同付租金。双方各执一词，官司从一审打到最高人民法院。

争议焦点

宇航公司主张：供销公司没按约定完成消防、供电等配套工程，导致商厦被消防部门责令停业，自己无法正常经营，因此有权拒绝支付停业期间的租金。供销公司则主张：宇航公司已经实际接收并使用了房屋，合同约定的租金就应当全额支付，停业是宇航公司自身经营问题，不能作为拒付租金的理由。

法院判决

最高人民法院二审认为，双方签订的租赁合同合法有效。但合同履行中，因消防问题导致商厦停业，属于合同履行存在瑕疵。法院综合考虑双方过错、实际使用情况等因素，酌情认定停业期间的租金应按原合同租金的70%计算，既不是全额支付，也不是完全不付。同时，宇航公司已付的定金可以冲抵租金。

律师分析

第一，合同履行抗辩权不是想用就能用。当一方没有按约定履行合同义务时，另一方可以暂时停止履行自己的义务。但这里有个前提：抗辩的程度要与对方的违约程度相当。比如，消防问题确实影响了商厦整体经营，宇航公司可以主张减免部分租金，但不能完全拒绝支付。

第二，违法履行期间的租金标准，法院会综合考虑。房屋租赁合同有效，但实际履行中存在违法或违规情况（如未经消防验收擅自营业），法院不会简单地按合同约定全额支持租金，也不会完全不支持。法院会看双方过错大小、实际使用情况、合同目的实现程度等因素，酌情确定一个公平的租金标准。

第三，签合同时要特别注意对方的履约能力。像消防、供电这类基础设施，如果由出租方负责，承租方最好在合同中明确完成期限和违约责任，并在对方没完成时及时书面催告，保留证据。否则一旦出问题，双方都可能要承担相应责任。

王德林律师提示：

房屋租赁中，出租方和承租方都要重视消防、供电等基础条件的合规性。如果出租方承诺的配套设施没到位，承租方可以依法主张减免租金，但要注意保留催告和协商的证据。文山地区的朋友如果遇到类似租赁纠纷，建议尽早咨询专业律师，避免因证据不足或维权方式不当导致损失扩大。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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