购房按揭贷款未办抵押登记是否有效

购房按揭贷款未办抵押登记是否有效

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

中振公司向泰合公司购买商品房，总价款数千万元，采用银行按揭方式付款。中振公司、泰合公司与宝丰支行三方签订了《楼宇按揭（抵押）贷款合同》，约定中振公司将其购房合同项下的全部权益抵押给银行，银行提供贷款，泰合公司承担担保责任。合同签订后，银行向泰合公司支付了全部贷款，中振公司也陆续还款，但后来因资金问题未能按期偿还剩余本息，银行起诉要求解除合同并优先受偿抵押房产。

中振公司主张，该按揭合同没有办理抵押登记，违反了武汉市政府的相关规定，应认定为无效合同。而且中振公司已将同一房产抵押给了另一家信托公司并办理了登记。

争议焦点

中振公司认为：按揭合同未办理抵押登记，违反《武汉市房地产抵押管理办法》中“未经抵押登记，抵押无效”的规定，合同应为无效。银行认为：合同系双方自愿签订且已实际履行，不违反国家法律法规，应属有效。

法院判决

一审法院认定合同有效，判决解除合同，中振公司偿还贷款本息，逾期不还则拍卖抵押物，银行优先受偿。最高人民法院二审维持原判，同时指出：楼宇按揭不同于一般抵押，不能仅因未办理抵押登记就认定无效；中振公司事后将房产抵押给其他公司系另一法律关系，不影响本案按揭合同的效力。

律师分析

第一，楼宇按揭是一种特殊的担保方式，购房人将购房合同项下的权益抵押给银行，银行提供贷款，这种模式不同于传统的不动产抵押。目前我国法律对按揭没有专门规定，但司法实践中承认其效力，不能简单套用地方性规章中关于抵押登记的要求来否定其合法性。

第二，合同是否有效，核心在于是否违反法律、行政法规的强制性规定。地方政府的规章不属于法律或行政法规，不能作为认定合同无效的依据。本案中按揭合同是当事人真实意思表示，内容不违法，且已实际履行，法院认定有效是正确的。

第三，购房者应当注意，虽然按揭合同未办理抵押登记不一定导致合同无效，但会影响到银行对房产的优先受偿权。如果购房人将房产再次抵押给他人并办理登记，后设立的抵押权可能优先于银行的权益，从而引发纠纷。

王德林律师提示：

购房者在办理按揭贷款时，应主动配合银行办理抵押登记手续，避免因登记问题引发后续争议。如果遇到按揭合同纠纷，建议及时咨询专业律师，了解自身权利和义务。在文山地区，商品房买卖中按揭贷款纠纷并不少见，购房人应当重视合同条款和登记程序，防范法律风险。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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