房屋租赁合同违法履行期间租金如何确定

房屋租赁合同违法履行期间租金如何确定

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

苏州郊区供销公司建了一栋大楼，租给宇航公司做生意。双方签了租赁合同，约定租期15年，租金每年递增。宇航公司付了部分租金，大楼也开业了。但大楼的消防、供电系统一直没弄好，消防部门检查后认定存在重大火灾隐患，要求停业整改。

停业后，双方对租金支付问题产生纠纷。供销公司认为宇航公司应按合同付租金，宇航公司则认为大楼不符合营业条件，自己有权不付租金，还要求供销公司赔偿损失。

争议焦点

供销公司主张：合同有效，宇航公司已实际使用大楼并开业，应按约定支付租金。

宇航公司主张：大楼消防、供电不达标，无法正常经营，供销公司违约在先，自己有权拒绝支付租金，并要求对方承担违约责任。

法院判决

最高人民法院二审认为：租赁合同有效，但大楼存在违法履行状态。在停业整改期间，宇航公司无法正常使用房屋，可以行使合同履行抗辩权，不支付该期间的租金。法院最终确认，停业期间宇航公司无需支付租金，但已实际使用的部分仍需按合同标准支付。

律师分析

第一，合同履行抗辩权是保护当事人利益的重要权利。当一方未按约定履行义务，导致另一方无法正常使用房屋时，承租人可以暂不支付租金，但要及时通知对方并保留证据。

第二，违法履行状态期间的租金标准，法院会综合考虑实际使用情况、违约原因等因素。并非只要合同有效，就必须按原标准全额支付租金。

第三，租赁房屋的消防、供电等基础设施是否符合营业条件，是出租人的基本义务。承租人签约前应核实这些条件，避免后续纠纷。

王德林律师提示：

租赁房屋前，建议实地查看消防、供电等设施是否完善。如发现出租方未按约定提供合格房屋，应及时书面提出异议，并保留相关证据。在文山地区处理类似租赁纠纷时，法院通常也会重点审查房屋的实际使用状态和违约原因。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

电话：15987555284

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地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市