房屋租赁合同违法履行期间租金如何认定

房屋租赁合同违法履行期间租金如何认定

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

苏州市郊区供销集团公司（以下简称郊区供销公司）投资建造了九胜商厦。1998年，郊区供销公司与宇航公司签订租赁协议，将商厦整幢大楼租给宇航公司使用，租期20年，并约定租金逐年增长。双方还签订了补充协议，约定郊区供销公司负责商厦的用电、消防等配套设施。

商厦开业后，因消防系统未经验收、存在重大火险隐患，被消防部门责令停业整改。此后商厦一直停业，双方因租金支付问题产生纠纷，诉至法院。

争议焦点

郊区供销公司主张：宇航公司应按照租赁合同约定支付租金，不能因消防问题拒付。宇航公司认为：郊区供销公司未履行消防、用电等配套设施义务，导致商厦无法正常经营，其有权行使抗辩权，拒绝支付租金。

法院判决

最高人民法院二审认定：在合同履行过程中，郊区供销公司未完成消防、用电等配套设施，导致商厦处于违法经营状态，宇航公司有权行使合同履行抗辩权，暂停支付租金。但对于已实际使用房屋期间的租金，应当按照房屋的实际使用价值予以认定，不能完全按合同约定标准计算。

律师分析

第一，合同履行抗辩权是法律赋予当事人的重要权利。当一方未履行合同义务时，另一方可以暂时拒绝履行自己的义务。本案中，郊区供销公司未完成消防配套设施，宇航公司因此有权暂停支付租金。

第二，房屋租赁合同履行期间，如果房屋处于违法使用状态，租金标准不能简单按合同约定执行。法院会根据房屋的实际使用价值、双方过错程度等因素，合理确定租金金额。

第三，合同双方都应当诚实信用地履行合同义务。出租方要确保房屋符合法定使用条件，承租方也要按约使用房屋，否则都可能承担不利后果。

王德林律师提示：

签订房屋租赁合同时，建议明确约定房屋的消防、水电等配套设施标准和交付时间。如果出租方未按约定提供合格房屋，承租方应及时书面催告并保留证据。在文山地区的实践中，不少租赁纠纷因配套设施不达标引发，建议双方在合同履行中注意收集相关证据。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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