按揭贷款买房未办抵押登记是否有效

按揭贷款买房未办抵押登记是否有效

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

中振公司向泰合公司购买商品房，总价款数千万元，采用银行按揭方式付款。中振公司、泰合公司与宝丰支行三方签订了《楼宇按揭（抵押）贷款合同》，约定中振公司将其购房合同项下的全部权益抵押给宝丰支行，宝丰支行提供贷款。合同签订后，宝丰支行支付了全部贷款，中振公司也收到了泰合公司出具的购房款收条。但中振公司后续未能按期还贷，宝丰支行起诉要求解除合同并追索欠款。

中振公司称，该按揭合同没有办理抵押登记，违反了武汉市的地方性规定，应属无效。而且中振公司已将房屋抵押给另一家银行广州国投并办理了登记。宝丰支行则认为合同有效，应继续履行。

争议焦点

中振公司主张：按揭合同未办理抵押登记，根据《武汉市房地产抵押管理办法》应认定为无效；且房屋已另行抵押给广州国投并登记，宝丰支行不享有优先受偿权。宝丰支行答辩认为：合同系三方自愿签订，内容不违法，且已实际履行，应属有效；广州国投的抵押设立在后，且抵押时房屋尚未竣工验收，不能对抗本案按揭权益。

法院判决

最高人民法院二审判决：维持一审关于解除合同、中振公司归还贷款本息、逾期以抵押物拍卖价款优先受偿的判决，撤销一审关于担保人责任的判决。核心理由：按揭不同于一般抵押，不能仅因未办理抵押登记就认定合同无效；广州国投的抵押登记在按揭合同之后，且当时房屋未竣工验收，抵押登记无效，不影响本案按揭银行的权益。

律师分析

第一，按揭合同与普通抵押合同不同。按揭是购房人将购房合同项下的权益转让给银行作为担保，而抵押是以不动产本身作担保。当时国家法律并未规定抵押未经登记即无效，地方性规章不能作为认定合同无效的依据。

第二，合同效力与担保物权效力是两回事。合同有效不等于担保物权自动成立。本案中，虽然未办理抵押登记，但三方签订的按揭合同本身是有效的，银行仍可依据合同主张权利，只是不能直接对抗善意第三人。

第三，后设立的抵押登记不能否定在先的合同权利。广州国投的抵押登记在按揭合同之后，且抵押时房屋未竣工验收，法律上不具备抵押条件，该登记本身无效，不影响宝丰支行基于有效按揭合同享有的权益。

王德林律师提示：

购房者办理按揭贷款时，务必及时办理抵押登记或预告登记，否则可能影响银行优先受偿权的实现。文山地区的购房者尤其要注意，在签订按揭合同后应尽快配合银行完成登记手续，避免因登记瑕疵引发纠纷。如果遇到开发商或银行不配合办理登记的情况，应及时咨询专业律师，维护自身权益。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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