未取得土地使用权的转让合同是否有效

未取得土地使用权的转让合同是否有效

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

湛江市土地开发总公司与一家房地产公司签订了土地转让协议，约定购买位于广西北海市的100亩土地使用权。湛江公司支付了部分款项，并收到了土地红线图。后来，湛江公司又将这块土地转卖给了另一家公司。但最终，土地转让合同被法院认定无效，湛江公司需要退还已收到的转让款。

湛江公司随后起诉最初的土地转让方，要求返还已支付的转让款。但一审法院认为，湛江公司起诉时已经超过了法律规定的诉讼时效，驳回了其诉讼请求。湛江公司不服，上诉到最高人民法院。

争议焦点

湛江公司认为：土地转让方没有取得土地使用权，也没有办理审批手续，合同应该无效，对方应返还转让款。而且自己一直在主张权利，没有超过诉讼时效。

遂溪中行（原土地转让方的开办单位）认为：双方是合同转让关系，不是土地使用权转让，合同有效。湛江公司起诉时已经超过了诉讼时效，不应支持其请求。

法院判决

最高人民法院撤销了一审判决，认定土地转让协议无效，判令遂溪中行返还湛江公司已支付的转让款及利息。法院认为，转让方没有取得土地使用权、没有办理出让审批手续，不具备转让条件，合同应属无效。同时，湛江公司主张权利没有超过法定诉讼时效。

律师分析

第一，土地使用权转让有严格的法律要求。转让方必须已经取得土地使用权证，并完成出让手续、缴纳出让金。否则，签订的转让合同很可能被认定无效。本案中，土地是政府划拨给招商中心的，转让方根本没有取得合法权利，合同自然无效。

第二，诉讼时效是三年，从知道权利被侵害时起算。本案中，湛江公司出具收据后，在诉讼时效内曾向上级法院主张权利，因此时效没有超过。提醒大家，如果感觉权利受侵害，要及时通过诉讼或仲裁主张，不要拖延。

第三，合同无效后，双方应返还财产。有过错的一方要赔偿对方损失。本案中，转让方承担主要责任，但湛江公司明知土地有问题还签约，也要承担部分责任。在文山地区，类似土地交易中，建议先核实土地权属和审批情况，再签合同付款。

王德林律师提示：

购买土地使用权前，务必核实对方是否有土地使用权证，土地是否已缴纳出让金。如果土地是划拨性质，需要先办理出让手续。不要轻信口头承诺，所有手续和凭证要保存好，避免将来维权困难。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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