房屋租赁合同违法履行期间租金如何认定

房屋租赁合同违法履行期间租金如何认定

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

苏州市郊区供销集团公司（以下简称郊区供销公司）投资建造了九胜商厦，1994年与宇航开发经营公司（以下简称宇航公司）签订租赁协议，将整幢大楼租给宇航公司经营，租期20年。协议约定宇航公司支付定金和租金，郊区供销公司负责外部装修和电力增容等配套工程。

1995年商厦开业后，消防部门检查发现该商厦未经消防验收就投入使用，存在严重火险隐患，随后下达整改通知书要求停业整改，并对双方处以罚款。商厦因此停业。因拖欠货款，法院还裁定将商厦底楼营业场所使用权转让给债权人使用。双方因租金支付和合同履行问题产生纠纷，诉至法院。

争议焦点

宇航公司主张：郊区供销公司未完成电力增容和消防系统等配套工程，导致商厦无法正常经营，应减免租金。郊区供销公司则认为：宇航公司已实际开业经营，应按时足额支付租金，拖欠租金构成违约。

法院判决

最高人民法院二审认为，合同履行过程中双方均存在违约行为。郊区供销公司未按约定完成消防和电力配套工程，宇航公司在不具备营业条件的情况下强行开业。对于违法履行期间的租金，不能简单按合同约定标准计算，应参照房屋实际使用状况和市场行情合理确定。最终判决宇航公司按适当比例支付租金。

律师分析

第一，合同履行抗辩权的行使有条件限制。一方未履行合同义务时，另一方可以拒绝履行自己的义务，但必须基于同一双务合同且具有对价关系。本案中，郊区供销公司未完成配套工程，宇航公司可以主张先履行抗辩权，但不能以此为由完全不支付租金。

第二，违法履行状态下的租金标准不能死板按合同约定。房屋租赁合同处于违法履行期间（如未经消防验收擅自营业），承租人实际使用了房屋，但使用价值因违法状态而减损，此时租金应综合考虑实际使用情况、房屋状况、市场行情等因素合理确定，不能简单按合同原定标准执行。

第三，合同双方都应积极履行义务，避免陷入违法履行状态。本案中双方均存在过错，各自承担了相应责任，这提醒当事人在合同履行中要诚信守约，发现问题及时整改。

王德林律师提示：

签订房屋租赁合同时，要明确约定出租方的基础设施配套义务和完成时间，如消防验收、电力增容等关键事项。承租方在未达到营业条件时不要强行开业，否则可能承担违法责任和租金损失。文山地区的商户在租赁经营场所时，务必先核实房屋是否通过消防验收，避免类似纠纷发生。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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