买房贷款没办抵押登记合同还有效吗

买房贷款没办抵押登记合同还有效吗

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

中振公司向泰合公司购买商业中心，总价款数千万元，采用银行按揭方式付款。中振公司、泰合公司与宝丰支行三方签订了《楼宇按揭（抵押）贷款合同》，约定中振公司将购房合同项下的全部权益抵押给银行，银行提供贷款。

合同签订后，银行支付了贷款，中振公司也收到了开发商出具的购房款收条。但中振公司仅偿还了部分贷款本息，剩余本金及利息未能按期支付。银行催收未果，起诉要求解除合同，并以房屋权益抵债。

争议焦点

中振公司认为：按揭合同未办理抵押登记，违反了武汉市地方规定，应属无效。而且中振公司已将同一房屋抵押给另一家公司并办理了登记，银行不能主张优先受偿权。

宝丰支行认为：合同是三方自愿签订，不违反国家法律，且已实际履行，应当有效。中振公司逾期还款构成违约，银行有权解除合同并要求以房屋折价或拍卖价款优先受偿。

法院判决

最高人民法院终审判决：维持一审解除合同、中振公司归还贷款本息、逾期以抵押物拍卖价款优先受偿的判决。同时撤销了涉及担保人责任的部分内容。法院认定按揭合同有效，中振公司主张合同无效的理由不成立。

律师分析

第一，按揭合同不同于一般抵押合同。按揭是购房人将购房合同项下的权益转让给银行作为担保，本质上是一种让与担保，不能简单套用《武汉市房地产抵押管理办法》关于抵押登记的规定。当时国家法律没有规定抵押未登记即无效，因此不能仅以未办理登记就认定合同无效。

第二，中振公司事后将同一房屋抵押给另一家公司，该抵押发生在按揭合同之后，且当时房屋尚未竣工验收，依法不能作为抵押财产。因此后设立的抵押不能对抗在先的按揭权益，银行仍有权优先受偿。

王德林律师提示：

购房人办理按揭贷款时，应主动配合银行完成抵押登记手续，避免因登记问题引发争议。如果开发商或银行未及时办理登记，购房人应书面催告并要求限期办理。在文山地区，部分楼盘存在开发商拖延办理权属证书的情况，购房人更应主动跟进，避免因抵押登记缺失导致自身权益受损。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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