无证预售商品房合同是否有效

无证预售商品房合同是否有效

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

1993年，海南深发房地产开发公司（简称深发公司）与海南顺兴房地产开发公司（简称顺兴公司）签订了一份商品房购销合同，约定顺兴公司以每平方米4200元的价格预购红城湖国际大厦A座，总金额超过4亿元。合同签订后，顺兴公司支付了5000万元购房款。但后来顺兴公司发现，深发公司并没有取得该项目的土地使用权证和商品房预售许可证，于是起诉到法院，要求确认合同无效并返还购房款。

原来，这块地的土地使用权属于海南厚南旅业有限公司（简称厚南公司），深发公司是通过项目转让从厚南公司和其他公司那里获得开发权的，但一直没有办理土地使用权变更登记，也没有取得预售许可证。厚南公司虽然事后出具了承诺书表示认可深发公司的销售行为，但手续始终不全。

争议焦点

顺兴公司认为：深发公司没有土地使用权证和商品房预售许可证，不具备预售商品房的主体资格，所签合同违反了法律强制性规定，应当无效。深发公司则认为：双方自愿签约，厚南公司也认可了销售行为，合同应当有效。

法院判决

法院最终认定该商品房购销合同无效。核心理由是：根据当时的法律规定，商品房预售必须取得土地使用权证和商品房预售许可证。深发公司未取得这两项证件，违反了法律强制性规定，合同自始无效。深发公司应当返还顺兴公司已付的5000万元购房款及利息。

律师分析

第一，商品房预售合同的有效性，关键看开发商是否取得土地使用权证和预售许可证。这两个证件是法律规定的必备条件，缺一不可。即使事后有人认可，也不能弥补手续缺失导致的合同无效问题。

第二，购房者支付大额购房款前，一定要核实开发商的证件情况。如果开发商连最基本的土地和预售手续都没有，合同很可能被认定无效，购房款虽然能要回来，但时间和精力的损失很难弥补。

第三，这个案件也提醒开发商，不要心存侥幸。未取得合法手续就预售房屋，不仅合同无效，还可能面临行政处罚，得不偿失。

王德林律师提示：

购买期房时，务必要求开发商出示土地使用权证和商品房预售许可证。如果开发商无法提供，建议暂缓付款。在文山地区，购房者可到当地住建部门查询项目是否取得预售许可，避免陷入类似纠纷。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

电话：15987555284

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地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市