房屋租赁合同违法履行期间租金如何认定

房屋租赁合同违法履行期间租金如何认定

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

苏州市郊区供销集团公司（以下简称郊区供销公司）投资建造了一栋九胜商厦。1990年代，郊区供销公司与宇航开发经营公司（以下简称宇航公司）签订了一份为期多年的房屋租赁合同，约定宇航公司承租整幢商厦，每年支付固定租金，并承担内部装修费用。合同签订后，宇航公司支付了部分款项，商厦也于1993年部分开业。

但问题在于，商厦开业时消防系统、水电系统等尚未完善。1994年，消防部门检查发现商厦未经消防验收就投入使用，存在重大火险隐患，要求立即停业整改。此后商厦一直停业，双方就租金支付问题产生纠纷。宇航公司认为郊区供销公司未提供合格房屋，拒绝支付停业期间的租金；郊区供销公司则要求宇航公司按合同继续支付租金。

争议焦点

宇航公司主张：郊区供销公司未能完成消防、水电等配套设施，导致商厦无法正常营业，属于违约在先，宇航公司有权行使合同履行抗辩权，拒绝支付停业期间的租金。

郊区供销公司主张：双方已通过会议纪要等方式确认宇航公司自愿承担消防问题风险并同意开业，且合同已实际履行，宇航公司应按约定支付全部租金。

法院判决

最高人民法院二审认为：涉案房屋租赁合同有效，但在商厦违法履行（即未通过消防验收而营业）期间，房屋不具备合法使用条件，承租人有权拒绝支付该期间的租金。法院最终判决宇航公司无需支付停业期间的租金，但对开业前已实际占用房屋的时段，仍需按合同标准支付租金。

律师分析

第一，合同履行抗辩权的行使条件。当一方未按合同约定提供合格标的物（如房屋未通过消防验收）时，另一方有权拒绝履行相应义务（如支付租金）。但抗辩权的行使必须基于对方违约行为与自身义务之间的关联性，不能随意拒绝履行。

第二，违法履行期间的法律后果。房屋租赁合同有效，但实际履行中房屋不符合法定安全标准（如无消防验收），该履行行为违法，承租人无需为违法履行期间的使用行为支付租金。这体现了法律对违法状态的否定评价。

第三，租金标准的认定。对于有效合同在违法履行期间的租金，法院通常不按合同约定标准支持，而是根据实际使用情况、过错程度等因素酌情确定。本案中，法院对开业前已实际占用部分仍按合同标准支持，体现了对双方利益的平衡。

王德林律师提示：

签订房屋租赁合同时，务必明确房屋交付标准，特别是消防、水电等法定安全条件是否合格。如果发现房屋存在安全隐患，应及时书面通知出租方整改，切勿在未验收合格的情况下擅自开业，否则可能承担法律责任。文山地区的租户尤其要注意，租赁商用房屋时，务必核实消防验收手续是否齐全，避免因违法使用导致租金损失或行政处罚。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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