按揭贷款买房未办抵押登记是否有效

按揭贷款买房未办抵押登记是否有效

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

中振公司向泰合公司购买商品房，总价款数千万元，采用银行按揭方式付款。中振公司、泰合公司与宝丰支行三方签订了《楼宇按揭（抵押）贷款合同》，约定中振公司将其购房合同项下的全部权益抵押给宝丰支行，宝丰支行向其提供贷款。合同签订后，宝丰支行按约发放了贷款，中振公司也陆续还款，但后来因资金问题未能按期偿还剩余贷款本息。

宝丰支行多次催收无果后起诉到法院，要求解除贷款合同，并以中振公司所购房屋的权益来抵偿欠款。中振公司则辩称，这份按揭合同没有办理抵押登记，按照当地规定应属无效，而且该公司此前已将同一房屋抵押给了其他公司并办理了登记。

争议焦点

中振公司认为，按揭合同未按武汉市规定办理抵押登记，抵押应无效，且其已将该房屋抵押给广州国投并办理了登记，宝丰支行不应享有优先受偿权。宝丰支行则认为合同合法有效，中振公司违约应承担还款责任，宝丰支行对抵押物享有优先受偿权。

法院判决

最高人民法院二审判决维持了一审的主要结果：解除按揭贷款合同，中振公司一次性归还剩余贷款本金及利息；中振公司到期不还，可将抵押房屋拍卖，宝丰支行对拍卖款享有优先受偿权。同时撤销了一审中涉及担保人责任的条款。

律师分析

第一，按揭合同不同于一般的财产抵押。本案中的楼宇按揭实质上是购房人将购房合同项下的权益转让给银行作为还款担保，并非传统意义上的不动产抵押。当时国家法律并未规定未经登记就无效，因此不能仅因未办理抵押登记就认定合同无效。

第二，中振公司后来将同一房屋抵押给广州国投的行为，发生在本案按揭合同之后。而且当时房屋尚未竣工验收，依法不能作财产抵押，该抵押合同也未实际履行，所以该抵押登记不具有法律效力，不影响宝丰支行的优先受偿权。

第三，从实务角度看，按揭贷款合同成立后，即使未及时办理抵押登记，银行仍可依据合同约定主张权利。购房人不能以未登记为由拒绝履行还款义务，也不能以事后设立的抵押来对抗在先的按揭权益。

王德林律师提示：

购房人在签订按揭贷款合同后，应按照约定及时办理抵押登记，避免产生争议。如果确实无法办理，也要保留好合同履行证据，防止对方以未登记为由否认合同效力。在文山地区，购房人遇到按揭纠纷时，建议尽早咨询专业律师，明确自身权利义务，避免因程序问题导致权益受损。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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