房屋租赁合同违法履行时租金如何确定

房屋租赁合同违法履行时租金如何确定

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

苏州郊区供销公司盖了一栋楼，租给宇航公司开商厦。合同约定租期很长，租金逐年增长。但大楼还没通过消防验收，宇航公司就急着开业了。结果消防部门查出重大隐患，责令停业整改，商厦一直没再开起来。

双方因为租金支付和合同履行问题闹上法庭。郊区供销公司说宇航公司欠租金，宇航公司反过来说郊区供销公司没把消防、用电等基础设施弄好，导致商厦无法正常经营。

争议焦点

郊区供销公司认为：宇航公司已经实际使用了大楼，就应该按合同约定付租金，不能因为消防问题就不付钱。

宇航公司认为：大楼消防不达标、用电量不够，根本不具备开业条件，郊区供销公司违约在先，自己有权不付租金，或者至少应该按实际使用价值来算租金。

法院判决

最高人民法院二审认定：租赁合同有效，但双方在履行中都有问题。郊区供销公司没提供符合约定条件的大楼，宇航公司也没完全停业而是在违法状态下经营。法院最终判决租金不能按原合同标准算，而是参照房屋实际使用价值、当地同类房屋租金水平等因素，酌情确定了合理的租金金额。

律师分析

第一，合同有效不等于履行无责。本案中法院没有简单认定合同无效，而是承认双方的真实意思表示，但履行过程中的违法行为影响了租金计算标准。

第二，履行抗辩权的行使有边界。宇航公司虽然可以因为对方没提供合格房屋而拒付部分租金，但不能完全拒绝支付，因为自己也在实际使用中获得了利益。

第三，违法履行期间租金要公平确定。法院没有机械地按合同约定算租金，而是根据房屋的实际使用状况、双方过错程度等，按公平原则调整了租金金额。

王德林律师提示：

签租赁合同前一定要核实房屋的消防、水电等手续是否齐全。如果对方交付的房屋不符合约定条件，建议先书面催告整改，保留证据，不要贸然使用，否则可能被认定为接受了房屋现状。遇到类似纠纷，可以咨询文山地区的专业律师，评估合同履行风险和租金调整的可能性。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

电话：15987555284

邮箱：418537189@qq.com

地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市