按揭合同没办抵押登记是否有效

按揭合同没办抵押登记是否有效

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

2000年，中振公司向泰合公司购买武汉泰合广场的商业楼层，总价款数千万元。中振公司与中国银行湖北宝丰支行签订《楼宇按揭（抵押）贷款合同》，约定由宝丰支行提供贷款，中振公司将所购房屋权益抵押给银行。泰合公司作为担保人。合同签订后，宝丰支行发放了贷款，中振公司也陆续还款，但后来因资金问题停止还款。银行起诉要求解除合同、收回贷款，并以抵押房屋权益优先受偿。

争议焦点

中振公司主张：按揭合同没有办理抵押登记，违反武汉市地方政府规章，应属无效。同时，中振公司已将同一房屋抵押给另一家信托公司并办理了登记，银行不应享有优先权。

宝丰支行主张：按揭合同是双方自愿签订，内容不违法，且已实际履行，应属有效。中振公司后续设定的抵押发生在按揭合同之后，不影响银行的权利。

法院判决

最高人民法院终审判决：维持一审判决，认定《楼宇按揭（抵押）贷款合同》有效。中振公司应一次性归还贷款本金及利息，逾期不还则以抵押物拍卖价款优先偿还银行。法院同时指出，中振公司后续将房屋抵押给另一信托公司的行为，因当时房屋尚未竣工验收、抵押合同未实际履行，该抵押登记无效，不影响银行权利。

律师分析

第一，按揭合同与普通抵押不同。按揭是购房人将所购房屋的权益抵押给银行，以担保贷款还款。当时国家法律并未规定抵押必须登记才有效，地方政府规章不能作为认定合同无效的依据。只要合同是双方真实意思表示、内容不违法，即使未办理抵押登记，合同仍然有效。

第二，一房多押的处理原则。如果同一房屋上有多个抵押权，以抵押登记的时间先后确定优先顺序。本案中，中振公司在按揭合同之后才将房屋抵押给另一家信托公司，且该抵押存在瑕疵，因此银行的权利优先。

第三，购房者应注意，按揭贷款合同签订后，应当及时办理抵押登记手续。虽然未登记不影响合同效力，但登记后银行对房屋的抵押权才能对抗第三人，避免后续纠纷。

王德林律师提示：

购房者在办理按揭贷款时，要仔细阅读合同条款，确认贷款金额、利率、还款方式、违约责任等内容。如果出现还款困难，应主动与银行协商，避免被起诉后承担全部欠款和诉讼费。在文山地区，类似按揭纠纷也时有发生，建议购房者在签订合同前咨询专业律师，确保自身权益得到保障。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

电话：15987555284

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地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市