购房按揭贷款未办抵押登记是否有效

购房按揭贷款未办抵押登记是否有效

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

2013年，中振公司向泰合公司购买商业中心部分楼层，总价款近亿元，付款方式采用银行按揭贷款。中振公司、泰合公司与宝丰支行三方签订了《楼宇按揭（抵押）贷款合同》，约定中振公司以所购房屋权益作抵押，向宝丰支行贷款9000余万元，贷款期限10年，泰合公司承担担保责任。合同签订后，宝丰支行按约发放了贷款，中振公司陆续还款，但后来停止还款，欠下本金及利息。

宝丰支行起诉要求解除合同，以房屋权益偿还欠款。中振公司则主张合同无效，理由是双方未按武汉市规定办理抵押登记，且该房屋此前已抵押给另一家公司广州国投并办理了登记。

争议焦点

中振公司认为：合同未办理抵押登记，违反《武汉市房地产抵押管理办法》关于“未经抵押登记，抵押无效”的规定，应认定抵押无效。同时，房屋已抵押给广州国投，宝丰支行不享有优先受偿权。

宝丰支行认为：合同系自愿签订，不违反国家法律，且已实际履行，应属有效。广州国投的抵押登记在该房屋未竣工验收时办理，且抵押贷款合同未实际履行，该登记无效。

法院判决

最高人民法院二审判决：维持一审判决，确认《楼宇按揭（抵押）贷款合同》有效，解除该合同，中振公司一次性归还贷款本金及利息，逾期以抵押物拍卖价款优先偿还宝丰支行。撤销一审判决中涉及担保人责任的部分。

律师分析

第一，按揭合同效力的认定。本案中，按揭贷款合同是三方自愿签订，内容不违法、不损害他人利益。虽然地方规章要求办理抵押登记，但当时国家法律并未规定未经登记即无效。法院明确区分了“按揭”与“一般抵押”，按揭的核心是购房人以所购房屋权益作担保，不因未办理抵押登记而当然无效。

第二，多重抵押的效力判断。中振公司将同一房屋抵押给广州国投的行为，发生在本案按揭合同之后。广州国投的抵押登记在该房屋未竣工验收时办理，且对应的贷款合同未实际履行，因此该登记不产生法律效力，不影响宝丰支行对房屋权益的优先受偿权。

王德林律师提示：

购房按揭贷款时，务必及时办理抵押登记，避免因登记瑕疵引发争议。若遇到开发商或购房人将同一房屋多次抵押，应优先关注抵押设立的时间顺序和实际履行情况，必要时可向专业律师咨询，以保护自身权益。在文山地区，类似纠纷中法院同样会重点审查抵押登记是否真实、合法。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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