划拨土地上房屋出租合同是否有效

划拨土地上房屋出租合同是否有效

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

昆明市公安消防支队将一栋用于消防培训的大楼出租给重庆垫江保温材料总厂，双方签了20年租约。垫江总厂投入大笔资金装修，把大楼改成酒店经营。但消防支队使用的土地是政府划拨的市政用地，大楼也没通过竣工验收。

后来酒店因为资金问题停业，双方闹到法院。垫江总厂要求确认合同无效、返还投入，消防支队则反诉要求继续履行合同、支付租金。

争议焦点

消防支队认为：只要把租金中的土地收益上缴国家，租赁协议就有效。垫江总厂认为：划拨土地不能用于商业出租，合同应属无效。

法院判决

云南省高级人民法院一审认定租赁协议无效。理由是：划拨取得的市政用地不能擅自出租用于商业经营，而且房屋未竣工验收就交付使用，违反法律规定。消防支队要求继续履行合同和支付租金的主张均被驳回，但垫江总厂实际使用房屋5年，需支付相应房屋使用费。

律师分析

第一，划拨土地上的房屋能不能出租，关键看用途。如果土地是市政公用等公益性质，未经批准不能擅自出租搞商业经营，否则合同很可能被认定无效。

第二，合同无效不等于不用付钱。实际使用房屋的一方，仍要按市场标准支付房屋使用费，不能因为合同无效就白住。

第三，房屋没通过竣工验收就交付使用，出租方存在明显过错。这种情况下，承租方投入的装修费用，出租方应当按评估价值给予补偿。

王德林律师提示：

租房子前，先查清楚房屋土地性质。如果是划拨用地，特别是市政公益用途，要确认出租方是否办妥审批手续。文山地区不少老单位用房也属于划拨土地，租来开店前最好请律师核实，避免投入装修后合同被认定无效。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

电话：15987555284

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地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市