联建合同与联营合同的区别是什么

联建合同与联营合同的区别是什么

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

内蒙古天富房地产公司与内蒙古自治区医院等单位签订了一份合作开发协议，约定由天富公司出资，医院提供土地，共同建设一栋综合楼。协议签订后，天富公司投入了大量资金，但项目进展过程中双方对各自的权利义务产生了严重分歧。天富公司认为双方是联营关系，应当共同经营、共担风险，而医院则认为这只是一块土地的合作开发，属于联建合同。

由于双方对合同性质的理解不同，在项目资金使用、管理机构的设置、利润分配等问题上争执不下。最终，天富公司向法院起诉，主张医院构成侵权，要求医院赔偿损失。

争议焦点

天富公司主张：双方签订的合同属于联营合同，应当按联营关系处理，共同设立管理机构，共享收益、共担风险，医院单方面控制项目构成侵权。

医院主张：双方签订的合同实质上是联建合同，即一方出地、一方出钱合作建房，医院作为土地提供方，有权主导项目，双方并非联营关系，不构成侵权。

法院判决

最高人民法院二审认定，双方签订的合同属于联建合同而非联营合同。联建合同以一方出地、一方出钱合作建房为特征，双方不共同经营、不共担风险，而联营合同则要求各方共同投资、共同经营、共负盈亏。本案中，双方没有设立联营体，也没有共同经营的意思表示，因此不构成联营关系。法院驳回了天富公司的侵权诉讼请求。

律师分析

第一，联建合同和联营合同在法律上性质不同，联建合同更接近合作开发房地产，联营合同则要求各方共同经营、共担风险。实践中，很多当事人签了合同却搞不清自己签的是什么，导致后续维权困难。

第二，合同名称不重要，重要的是合同内容。即使合同标题写着"联营协议"，如果实际条款只约定一方出钱、一方出地，没有共同经营、共担风险的内容，法院仍可能认定为联建合同。

第三，联营体内管理机构的设置争议属于民事纠纷，法院可以受理和裁判。但联建合同下，各方权利义务按合同约定处理，不涉及设立共同管理机构的问题。

王德林律师提示：

如果您签订的是合作开发合同，建议在合同中明确写明合同性质，并详细约定出资方式、项目管理、利润分配、风险承担等核心条款。在文山地区，不少当事人因为合同性质约定不明而打官司，建议在签约前咨询专业律师，避免后续争议。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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