房屋租赁合同违法履行期间的租金如何认定

房屋租赁合同违法履行期间的租金如何认定

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

苏州市郊区供销集团公司（以下简称“郊区供销公司”）在苏州投资建造了一栋九胜商厦。1995年，郊区供销公司与宇航开发经营公司（以下简称“宇航公司”）签订了一份租赁协议，约定将整栋商厦出租给宇航公司，租期较长，租金逐年递增。协议还约定了定金支付、装修责任、开业时间等细节。双方还签订了补充协议，约定由郊区供销公司负责商厦的供电、消防等配套设施。

协议签订后，宇航公司陆续支付了部分款项，商厦也于1996年部分开业。但商厦的供电容量未达到约定标准，消防设施也未通过验收。1997年，消防部门检查认定商厦存在重大火险隐患，不具备营业条件，责令停业整改，并对双方进行了罚款。此后，商厦一直停业。宇航公司认为郊区供销公司未履行合同义务，导致无法正常经营，拒绝支付剩余租金，双方由此发生纠纷。

争议焦点

宇航公司主张：郊区供销公司未能按约定提供充足的供电和合格的消防设施，导致商厦被责令停业，无法正常经营，因此有权拒绝支付停业期间的租金。郊区供销公司则认为：宇航公司已经实际开业经营，应当按合同约定支付租金，消防和供电问题并非其单方责任，宇航公司也存在使用不当等问题。

法院判决

最高人民法院二审认为，租赁合同合法有效，双方均应诚信履行。在合同履行过程中，郊区供销公司未能完全履行供电和消防设施义务，导致商厦处于违法经营状态并被责令停业，构成违约。但宇航公司在明知设施不完善的情况下仍开业经营，也存在一定过错。法院最终判决：对于违法履行期间的租金，不能按合同约定的正常租金标准计算，而应根据双方过错程度、实际使用情况等因素，酌情确定一个较低的租金标准。

律师分析

第一，合同履行中的抗辩权。当一方未按约定履行合同义务时，另一方有权拒绝履行自己的相应义务，这叫“同时履行抗辩权”。本案中，郊区供销公司未完成供电和消防设施，宇航公司可以主张暂不支付租金，但要注意及时提出并保留证据。

第二，违法履行期间的租金标准。房屋租赁合同在违法履行期间，比如未通过消防验收就营业，此时租金不能简单按合同约定计算。法院会综合考虑双方过错、实际使用情况、合同目的等因素，酌情调整租金，可能低于合同约定。

第三，合同违约责任的认定。双方都有过错时，各自承担相应责任。本案中，郊区供销公司未提供合格设施是主因，宇航公司明知有隐患仍开业也有责任，因此法院没有支持宇航公司完全不付租金的请求，而是调低了租金标准。

王德林律师提示：

在房屋租赁中，出租人应确保房屋符合法定使用条件，特别是消防、供电等安全设施。承租人如果发现房屋存在隐患，应及时提出并保留证据，不要轻易“带病”开业，否则可能承担不利后果。如果您在文山地区遇到类似租赁纠纷，建议尽早咨询专业律师，明确各方权利义务。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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