房屋租赁合同违法履行期间租金如何认定

房屋租赁合同违法履行期间租金如何认定

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

苏州郊区供销公司将一栋商厦整体出租给宇航公司，租期多年，租金逐年递增。双方约定由宇航公司负责内部装修，供销公司负责外部装修和供电等配套。合同签订后，宇航公司支付了部分租金，商厦也如期开业。

但开业后不久，消防部门检查发现商厦未经消防验收就投入使用，存在重大火险隐患，责令停业整改。双方为此互相指责：供销公司说宇航公司擅自开业，宇航公司说供销公司没做好消防和供电配套。商厦停业后，租金该不该付、按什么标准付，成了双方争议的核心。

争议焦点

宇航公司主张：因供销公司未完成消防和供电配套，导致商厦无法正常经营，自己有权拒绝支付租金，且停业期间的租金应按实际使用价值计算，不能按合同原价。

供销公司则认为：宇航公司明知消防未验收仍强行开业，责任在自己。合同既然有效，租金就应按约定标准足额支付，不能打折。

法院判决

最高人民法院二审认定：租赁合同有效，但双方在履行中均有过错。宇航公司未等消防验收就开业，供销公司未完成消防和供电配套。停业期间，商厦无法正常使用，宇航公司行使合同履行抗辩权有合理依据。最终判决停业期间的租金不按合同原价，而是参照房屋实际使用价值和当地同类房屋租金标准确定，大幅降低了宇航公司的租金负担。

律师分析

第一，合同有效不等于必须按原价履行。当一方未完成合同义务，导致对方无法正常使用房屋时，承租人可以行使抗辩权，拒绝或减少支付租金。本案中消防和供电是租赁房屋的基本条件，供销公司未完成，宇航公司有权主张降低租金。

第二，违法履行状态下的租金标准不能简单按合同约定。法院会考虑房屋的实际使用价值、停业原因、双方过错等因素，参照市场行情合理确定。这提醒我们，合同条款不是铁板一块，法院会结合实际情况调整。

第三，承租人应当注意保存证据。本案中宇航公司能证明消防未验收、供电不足等事实，是其成功降低租金的关键。如果无法证明对方违约，抗辩权很难得到支持。

王德林律师提示：

租赁房屋前，务必确认房屋是否通过消防验收、具备正常使用条件。如果发现出租方未完成配套，应及时书面通知对方整改，并保留证据。在文山地区处理类似纠纷时，建议先协商变更租金标准，协商不成再通过诉讼解决，避免因擅自停业或拒付租金导致自身违约。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市