购房按揭贷款合同未办抵押登记是否有效

购房按揭贷款合同未办抵押登记是否有效

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

中振公司向泰合公司购买商品房，总价款数千万元，约定采用银行按揭方式付款。随后，中振公司、泰合公司与宝丰支行三方签订《楼宇按揭（抵押）贷款合同》，宝丰支行向中振公司提供贷款，中振公司将所购房屋的权益抵押给银行，泰合公司承担担保责任。

合同签订后，宝丰支行按约支付了贷款，中振公司也陆续偿还了部分本息。但后来中振公司未能按期足额还款，宝丰支行多次催收无果，便将中振公司诉至法院，要求解除合同并偿还剩余贷款本息。

争议焦点

中振公司认为，该按揭合同签订后没有办理抵押登记，违反了武汉市政府的相关规定，应属无效。而且中振公司已将涉案房屋抵押给另一家公司并办理了登记，宝丰支行无权主张优先受偿。宝丰支行则认为，合同是三方自愿签订，合法有效，中振公司违约应承担还款责任。

法院判决

最高人民法院终审判决认为，该按揭合同不违反法律法规规定，且已实际履行，属于有效合同。楼宇按揭不同于一般抵押，不能仅因未办理抵押登记就认定合同无效。中振公司将房屋抵押给另一公司的行为发生在本案按揭合同之后，不影响本案合同的效力。最终判决解除合同，中振公司一次性归还贷款本金及利息，逾期以抵押物拍卖价款优先偿还宝丰支行。

律师分析

第一，按揭贷款合同与抵押登记是两回事。合同是否有效，主要看签约时双方是否自愿、内容是否违法。未办理抵押登记不影响合同本身的效力，只是银行暂时无法对房产行使优先受偿权。本案中合同有效，银行仍可要求借款人还款。

第二，购房者要注意，按揭贷款中房屋的权益在银行还清贷款前属于银行。如果购房者又拿同一套房子去抵押给其他人，后设立的抵押不能对抗银行已经取得的按揭权益。法院会保护先设立的按揭合同。

第三，地方性规章不能作为认定合同无效的依据。武汉市政府的规定属于地方管理性规范，与上位法不冲突时可以作为参考，但法院不会仅因违反地方规章就认定合同无效。

王德林律师提示：

购房者办理按揭贷款后，一定要按时还款，避免因逾期导致银行解除合同、要求一次性还清全部贷款。如果遇到资金困难，应主动与银行协商延期或分期还款。在文山地区，购房者若对按揭合同条款有疑问，建议在签约前咨询专业律师，明确自身权利义务，避免后续纠纷。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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