房屋租赁合同违法履行时租金如何确定

房屋租赁合同违法履行时租金如何确定

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

苏州郊区供销公司建了一栋商厦，租给宇航公司开商场，租期20年。合同约定，宇航公司先付定金，开业后按年交租金，每年租金还要递增。双方还签了补充协议，约定供销公司要保证商场用电量和消防系统到位。

商场开业后，因为消防没验收、用电量不够，被消防部门查出重大隐患，责令停业整改。宇航公司认为供销公司没履行好提供合格场地的义务，拒绝继续交租金。双方闹到法院，宇航公司要求确认合同无效或降低租金，供销公司则要求宇航公司按原合同付清欠租。

争议焦点

宇航公司主张：供销公司提供的商场不符合消防和用电要求，导致无法正常经营，自己有权拒绝支付租金，而且应当按实际使用价值降低租金标准。供销公司则认为：合同已经公证生效，宇航公司开业就代表认可场地条件，租金应按合同约定全额支付，不能因经营问题少付。

法院判决

最高人民法院二审认为：租赁合同有效，双方都有违约行为。供销公司未按约定保障消防和用电条件，宇航公司未按约定支付租金。在违法履行期间，不能按原合同约定租金标准计算，而应参照同地段同类房屋的市场租金水平，结合双方过错程度，酌情确定宇航公司应付的租金数额。最终判决宇航公司按市场租金的70%支付欠租，供销公司承担相应违约责任。

律师分析

第一，合同履行抗辩权不是无限使用的。一方违约时，另一方可以暂停履行自己的义务，但前提是对方的违约行为严重到影响合同主要目的实现。本案中，消防问题确实影响了经营，但宇航公司已经开业，说明场地基本可用，不能完全拒绝付租。

第二，违法履行期间租金标准不能死守合同。如果出租方提供的场地存在违法使用情形（如未消防验收），导致承租方无法正常经营，法院会根据公平原则，参照市场租金并结合双方过错来调整租金，而不是简单按合同约定的固定金额判。

第三，合同公证不意味着万事大吉。即便合同经过公证，如果实际履行中一方违约造成违法状态，法院仍会审查实际履行情况，不会机械地支持合同约定。承租方在发现场地有问题时，应及时书面通知对方并保留证据，否则可能被认定为默认接受。

王德林律师提示：

签房屋租赁合同前，建议实地查看场地是否具备合法使用条件，尤其是消防验收、水电供应等关键事项。如果对方未按约定提供合格场地，应及时书面催告并保留证据。在文山地区处理类似纠纷时，法院通常会综合考虑合同目的、实际使用情况和双方过错来平衡利益，不要轻易以“不付租金”作为对抗手段。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市