房屋租赁合同违法履行期间租金如何确定

房屋租赁合同违法履行期间租金如何确定

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

苏州郊区供销公司投资建造了一栋商厦，与宇航公司签订了一份长达多年的房屋租赁合同。合同约定，宇航公司支付租金，供销公司负责外部装修和供电等配套。双方还签了补充协议，约定供销公司要保证商厦的用电量和消防系统达标。

商厦建成后，宇航公司开始装修并准备开业。但供销公司未能完成供电增容，商厦用电量不足。消防系统也未通过验收，消防部门检查后认定存在重大火险隐患，责令停业整改。商厦因此一直无法正常营业，双方就租金支付问题产生纠纷，最终闹上法庭。

争议焦点

宇航公司认为，供销公司未能履行供电和消防义务，导致商厦无法正常经营，因此拒绝支付后续租金，并要求供销公司赔偿损失。供销公司则主张，宇航公司已经实际使用商厦并开业，应当按照合同约定支付租金，拖欠租金构成违约。

法院判决

最高人民法院二审认为，双方签订的租赁合同合法有效。但合同履行中，供销公司未能完成供电增容和消防验收，导致商厦处于违法经营状态，属于未完全履行合同义务。法院综合考虑合同约定、实际履行情况以及双方过错，酌情调整了租金标准，判决宇航公司按较低标准支付实际使用期间的租金，双方各自承担部分损失。

律师分析

第一，合同履行抗辩权的行使要合理。当一方未履行合同义务时，另一方可以暂时拒绝履行自己的义务，但不能滥用。本案中宇航公司虽然有权就供电和消防问题提出抗辩，但已经实际使用商厦，完全拒绝支付租金缺乏依据。

第二，违法履行期间的租金标准应综合认定。房屋处于违法使用状态时，租金不能按合同约定全额计算，但也不能完全不付。法院会根据双方过错程度、实际使用收益等因素，酌情确定一个公平合理的金额。

王德林律师提示：

签订房屋租赁合同时，要明确约定出租方的配套义务和交付标准，比如供电容量、消防验收等具体条件。一旦对方未达标，要及时书面催告并保留证据，必要时可要求减免租金。在文山地区，类似纠纷中不少承租人因未及时固定证据，导致维权困难。

---

王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

电话：15987555284

邮箱：418537189@qq.com

地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市