房屋租赁合同违法履行期间租金如何认定

房屋租赁合同违法履行期间租金如何认定

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

苏州郊区供销公司投资建造了一栋商厦，与宇航公司签订了一份为期多年的房屋租赁合同。合同约定由宇航公司负责内部装修，供销公司负责外部装修和供电等配套。合同签订后，宇航公司支付了部分定金和租金，商厦也顺利开业。但开业后，消防部门检查发现该商厦未经消防验收就投入使用，存在重大火险隐患，责令停业整改。双方因此产生纠纷，供销公司起诉要求宇航公司支付拖欠的租金，宇航公司则反诉要求赔偿损失。

争议焦点

宇航公司认为，供销公司未能完成供电增容和消防系统，导致商厦无法正常营业，属于违约在先，自己有权拒绝支付租金。供销公司则认为，宇航公司明知消防未验收仍强行开业，停业后果应自行承担，租金必须按合同足额支付。

法院判决

最高人民法院二审认定，双方签订的租赁合同有效。但商厦在消防未验收的情况下违法营业，属于违法履行状态。法院判决宇航公司应按合同约定支付租金，但考虑到违法履行期间商厦实际无法正常经营，参照当地同类房屋的租金标准，适当降低了租金金额。

律师分析

第一，合同履行抗辩权的行使有严格条件。一方违约时，另一方可以拒绝履行自己的义务，但必须基于同一合同义务，且拒绝履行的程度要合理。本案中，宇航公司不能因为供电问题就完全拒付租金。

第二，房屋租赁合同在违法履行期间，租金标准不能简单按合同约定执行。如果房屋因违法原因无法正常使用，法院会根据公平原则，参照市场租金水平确定应付租金，而不是完全支持或否定合同约定的租金。

第三，消防验收是商业场所开业的前置条件。租赁双方在签订合同时就应当明确消防责任，避免因忽视这一环节导致后续重大损失。

王德林律师提示：

租赁商业房屋时，务必核实房屋是否通过消防验收等法定审批。如果对方未完成配套设施，建议及时书面催告并保留证据，不要擅自强行开业。在文山地区，类似因消防问题引发的租赁纠纷并不少见，建议提前咨询律师，明确双方责任，避免陷入“违法营业”和“租金争议”的双重困境。

---

王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

电话：15987555284

邮箱：418537189@qq.com

地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市