划拨土地上房屋出租合同是否有效

划拨土地上房屋出租合同是否有效

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

昆明市公安消防支队把一栋用于消防培训的大楼租给重庆垫江保温材料厂，租期很长。这栋楼盖在政府划拨的市政用地上，消防支队没办任何出租审批手续，楼也没验收。垫江厂接手后装修成酒店，经营几年后因资金问题停业，双方闹上法庭。

垫江厂要求确认合同无效，让消防支队赔装修投入和损失。消防支队反诉要求继续履行合同，让垫江厂付租金。

争议焦点

垫江厂认为：消防支队用划拨土地建楼出租搞商业经营，违反土地管理法，合同应无效。消防支队认为：只要补缴土地收益，合同就有效，垫江厂应按约付租金。

法院判决

一审法院认定租赁协议无效，理由是：划拨土地上的房屋出租用于商业经营，必须办理审批手续，没办就是违法。房屋没竣工验收也不能交付使用。消防支队要补缴土地收益的说法不成立。法院判消防支队按评估价补偿垫江厂装修投入，但垫江厂已用了几年酒店，停业损失自己承担。消防支队反诉被驳回，但垫江厂要付实际使用期间的房屋使用费。

律师分析

第一，划拨土地上的房屋出租搞商业，必须走审批程序。没批就签的合同，法院会认定无效。这不是交不交钱的问题，是程序必须走到位。

第二，合同无效不等于白用房子。实际使用了一段时间，法院会判你付房屋使用费，金额可能参照租金标准。想一分不付是不可能的。

第三，装修投入能不能拿回来，要看对方是否同意。如果对方同意你装修，合同无效后法院会按评估价判对方补偿，但使用期间的折旧要扣掉。

王德林律师提示：

租房前一定查清楚房屋性质和土地性质。划拨土地上的房屋出租搞经营，必须要求房东出示审批文件。在文山地区遇到类似问题，建议先找律师审合同，别等出事了再补救。

---

王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

电话：15987555284

邮箱：418537189@qq.com

地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市