联建合同与联营合同的区别及纠纷处理

联建合同与联营合同的区别及纠纷处理

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

内蒙古天富房地产股份有限公司与内蒙古自治区医院等单位签订了一份联建合同，约定由房地产公司出资，医院提供土地，共同开发建设医疗和商业设施。合同签订后，双方在项目管理和利益分配上产生了严重分歧。房地产公司认为双方是联营关系，应当共同管理、共担风险；医院则认为这只是联建项目，医院仅提供土地，不参与经营管理。

双方对合同性质的理解完全不同，导致项目无法推进，房地产公司起诉到法院，要求确认联营关系并主张相应权利。医院则反诉称房地产公司违约，要求解除合同并赔偿损失。

争议焦点

原告天富房地产公司主张：双方签订的合同是联营合同，应当按联营关系处理，共同设立管理机构，共享收益、共担风险。被告内蒙古自治区医院则认为：合同性质是联建合同，医院仅提供土地，不参与经营管理，房地产公司应独立承担项目风险并支付土地对价。

法院判决

最高人民法院二审认定，本案合同性质为联建合同而非联营合同。联建和联营在法律上有本质区别：联建是合作建房，双方按约定分配建成后的房屋；联营则是共同经营、共担风险。本案中，医院仅提供土地，不参与经营，也不承担经营风险，符合联建合同的特征。法院驳回了房地产公司关于联营关系的主张，并判令双方按联建合同约定处理纠纷。

律师分析

第一，联建合同与联营合同虽然都是合作形式，但法律后果完全不同。联建是"合作建房"，双方按约定分房；联营是"共同经营"，双方共担盈亏。在签合同前，一定要明确自己要的是哪种合作模式。

第二，合同名称不重要，合同内容才重要。法院判断合同性质时，看的是双方权利义务的实际约定，而不是合同叫什么名字。如果合同约定一方不参与经营、不承担风险，即使叫"联营合同"，也可能被认定为联建合同。

第三，联建项目中，提供土地的一方如果只拿固定回报、不承担风险，就不能主张参与经营管理。反之，如果参与管理，就可能被认定为联营关系，需要共同承担项目亏损。

王德林律师提示：

签合作建房或联营合同前，建议先请律师审查合同性质，明确双方是联建还是联营关系。在文山地区，类似纠纷时有发生，很多当事人因为不清楚这两种合同的法律区别，导致项目搁浅、资金损失。建议在合同中明确约定管理模式、风险承担方式和利润分配办法，避免事后扯皮。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市