房屋租赁合同违法履行时租金如何确定

房屋租赁合同违法履行时租金如何确定

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

1996年，苏州郊区供销集团把在建的九胜商厦整栋楼租给宇航开发经营公司，租期20年。双方约定了租金和付款方式，宇航公司先后支付了部分定金和租金。但大楼在消防、水电等设施未达标的情况下就开业了，后来消防部门检查发现存在重大火险隐患，责令停业整改，商厦就此关门停业。

双方因租金支付和合同履行问题闹上法庭。郊区供销公司认为宇航公司欠付租金，要求支付；宇航公司则认为对方提供的房屋不符合开业条件，导致无法正常经营，拒绝支付剩余租金，并提出反诉要求赔偿损失。

争议焦点

宇航公司主张：郊区供销公司未完成消防、供电等配套设施，导致房屋无法正常使用，自己有权拒绝支付租金，并要求对方赔偿停业损失。

郊区供销公司主张：房屋已交付使用，宇航公司也实际开业经营，应按合同约定支付租金，消防问题双方都有责任，不能成为拒付理由。

法院判决

最高人民法院二审认定：双方租赁合同有效，但房屋存在消防等安全隐患，属于违法履行状态。在违法履行期间，租金标准不能按合同约定的正常租金计算，应参照当地同类房屋的市场租金水平酌情确定。最终判决宇航公司按市场租金标准的70%支付欠付租金，双方各自承担部分损失。

律师分析

第一，合同履行中，如果一方提供的标的物存在违法情形（如未经消防验收），另一方可以行使抗辩权，拒绝履行相应义务，但要注意及时提出异议并保留证据。

第二，房屋租赁合同在违法履行期间，租金不能简单按合同约定计算。法院会考虑房屋的实际使用价值、双方过错程度等因素，参照市场租金水平合理确定。

第三，租赁双方都应确保房屋符合法定安全条件，否则不仅面临行政处罚，还会影响租金收取和合同效力，得不偿失。

王德林律师提示：

租赁房屋前务必核实消防验收等法定手续是否齐全，避免因房屋不合法导致经营中断。在文山地区处理类似租赁纠纷时，建议在合同中明确约定房屋交付条件和违约责任，一旦发现对方违约，及时书面催告并保留证据，必要时可向法院申请先予执行或解除合同。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

电话：15987555284

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地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市