按揭贷款合同未办抵押登记是否有效

按揭贷款合同未办抵押登记是否有效

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

中振公司向泰合公司购买商品房，总价款数千万元，采用银行按揭方式付款。中振公司与泰合公司、宝丰支行三方签订了《楼宇按揭（抵押）贷款合同》，约定中振公司将所购房屋的权益抵押给宝丰支行，宝丰支行向中振公司提供贷款。合同签订后，宝丰支行按期发放了贷款，中振公司也陆续还款，但后来因资金问题未能继续按期还款。

宝丰支行向法院起诉，要求解除合同，由中振公司偿还剩余贷款本息。中振公司则主张，该按揭合同没有办理抵押登记，按照武汉市的地方规定应属无效。

争议焦点

中振公司认为，按揭合同签订后没有办理抵押登记，违反了《武汉市房地产抵押管理办法》中"未经抵押登记，抵押无效"的规定，因此合同无效。宝丰支行则认为，合同是双方自愿签订，不违反国家法律，且已实际履行，应属有效。

法院判决

最高人民法院终审判决，维持了一审法院关于合同有效的认定，解除了该按揭贷款合同，判令中振公司一次性归还贷款本金及利息，逾期以抵押物的拍卖价款优先受偿。同时，因宝丰支行未起诉担保人，撤销了一审判决中涉及担保人责任的条款。

律师分析

第一，按揭贷款合同与一般的财产抵押合同不同。按揭是购房人将所购房屋的权益抵押给银行，在房屋尚未取得产权证时，无法办理传统意义上的抵押登记。因此，不能简单套用地方性规章中关于抵押登记的规定来认定按揭合同无效。

第二，合同效力主要看是否违反法律、行政法规的强制性规定。本案中，合同是三方在平等自愿基础上签订，内容不违法，也不损害国家、集体或他人利益，且已实际履行，应当认定为有效合同。

第三，后设立的抵押不能否定在先的按揭合同效力。中振公司在签订本案按揭合同后，又将同一房屋抵押给另一家公司，但该抵押登记因房屋未竣工、抵押合同未实际履行而无效，不影响银行对房屋的权利。

王德林律师提示：

购房者在办理银行按揭贷款时，应当按合同约定按时还款，避免因逾期导致银行要求一次性还清全部贷款。如果遇到资金困难，应及时与银行协商，争取调整还款计划。在文山地区，类似按揭纠纷也时有发生，建议购房者在签订按揭合同前仔细阅读条款，了解自己的还款义务和违约后果。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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