银行按揭贷款合同未登记是否有效

银行按揭贷款合同未登记是否有效

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

中振公司向泰合公司购买商品房，与中国银行湖北宝丰支行签订了《楼宇按揭（抵押）贷款合同》，由银行提供贷款，中振公司将所购房屋权益抵押给银行。合同签订后，银行发放了贷款，中振公司也收到了购房款收据。

但中振公司还款一段时间后停止还款，银行催收无果，起诉要求解除合同并偿还贷款本息。中振公司则称，该按揭合同没有办理抵押登记，按武汉市地方规定应属无效，而且该公司后来又将同一房产抵押给了另一家公司并办理了登记。

争议焦点

中振公司主张：按揭合同未办理抵押登记，违反《武汉市房地产抵押管理办法》，抵押无效；且后来又将房产抵押给广州国投并办理了登记，银行不应享有优先受偿权。

银行方面认为：按揭合同合法有效，双方自愿签订并已实际履行，不应因未办理登记而无效；中振公司后来的抵押行为发生在按揭合同之后，不影响银行的权利。

法院判决

最高人民法院二审判决：维持一审关于解除合同、中振公司还本付息的判决，撤销一审关于担保人责任的判项。法院认为，按揭合同不违反国家法律法规，已实际履行，是有效合同。楼宇按揭不同于一般抵押，不能仅因未办理抵押登记就认定无效。中振公司后来的抵押行为是另一法律关系，且设立在本案按揭合同之后，不影响本案按揭合同的效力。

律师分析

第一，按揭贷款合同与一般抵押合同有区别。按揭是购房人将所购房屋的权益抵押给银行，银行提供贷款，这种模式在当时法律没有明确规定的情况下，法院倾向于认可其效力，不能简单套用地方性规章的规定认定无效。

第二，合同效力与抵押登记效力不同。未办理抵押登记，可能影响抵押权是否成立、能否对抗第三人，但不影响合同本身的有效性。合同有效，双方仍应按照约定履行义务。

第三，购房人如果已经将房屋抵押给多个债权人，以时间先后确定权利顺序。先设立的按揭权利优先于后设立的抵押，不能以后来的抵押登记否定在先的按揭合同效力。

王德林律师提示：

购房人办理按揭贷款时，应当及时配合银行办理抵押登记手续，避免因登记问题产生纠纷。如果遇到类似问题，建议咨询专业律师，了解自身权利义务。在文山地区，房屋买卖和按揭贷款相关法律问题较为常见，建议购房人提前做好法律风险防范。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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