划拨土地上房屋出租合同是否有效

划拨土地上房屋出租合同是否有效

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

昆明市公安消防支队把一块划拨得来的市政用地，盖了培训大楼，然后租给重庆垫江保温材料厂开酒店。双方签了15年租赁协议，垫江厂投入资金装修，还成立了小林酒店公司来经营。但后来因为资金问题，双方闹翻，消防支队收回了酒店，垫江厂起诉要求确认合同无效并赔偿损失。

消防支队用的这块地，是政府划拨给市政公用设施用的，不能随便出租搞商业经营。而且大楼当时还没完工，也没通过竣工验收。垫江厂投入了几百万装修，用了几年后停业，双方对合同效力和损失赔偿争议很大。

争议焦点

垫江厂认为：消防支队把划拨土地上的房屋出租搞商业经营，违反土地管理法规，合同应属无效，消防支队要赔偿我方投入的全部装修费用和停业损失。消防支队则认为：只要补缴土地收益，合同就可以有效，而且垫江厂实际使用了房屋，应该支付租金。

法院判决

一审法院认定租赁协议无效。因为消防支队用划拨土地建盖的房屋出租给他人搞商业经营，违反了国家土地管理法规，而且房屋未竣工验收就交付使用。法院判决消防支队按鉴定评估价值补偿垫江厂的装修投入，但垫江厂已使用房屋5年，要支付相应的房屋使用费（按50万元计算）。停业损失由垫江厂自己承担，因为垫江厂明知房屋状况仍签订合同也有责任。

律师分析

第一，划拨土地上的房屋出租搞商业经营，必须补办手续、补缴土地收益，否则合同无效。消防支队没办这些手续，法院认定合同无效是正确的。

第二，合同无效后，装修投入可以要求补偿，但已使用期间的折旧要扣除。垫江厂用了5年，法院就扣掉了这期间的使用费，比较公平。

第三，租赁房屋一定要查清楚土地性质和房屋手续。如果是划拨土地，要确认能否用于商业用途，否则可能白投入装修还拿不回钱。

王德林律师提示：

租房子搞经营，尤其是租政府单位的房子，一定先查清楚土地性质是划拨还是出让。在文山地区，我们遇到过类似案例，承租人投入几十万装修，最后合同无效，损失很大。建议签合同前找律师审查土地证和房产证，确认房屋能用于商业经营。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

电话：15987555284

邮箱：418537189@qq.com

地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市