房屋租赁合同违法履行期间租金如何确定

房屋租赁合同违法履行期间租金如何确定

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

苏州郊区供销公司把一栋在建的商厦租给宇航公司，约定租期多年，租金逐年递增。双方签了正式合同，还办了公证。宇航公司支付了部分租金，并开始装修营业。

但商厦的消防、供电等设施一直没达标。消防部门检查后认定存在重大火险隐患，要求停业整改。商厦因此停业，双方就租金支付问题发生纠纷，打起了官司。

争议焦点

郊区供销公司认为，宇航公司已经开业，应当按合同支付租金。宇航公司则认为，商厦存在严重消防隐患，不具备营业条件，郊区供销公司未履行合同义务，自己有权拒绝支付租金，并主张按实际使用期间的市场行情确定租金。

法院判决

最高人民法院二审认为，宇航公司在商厦存在重大消防隐患的情况下仍强行开业，属于违法履行合同。但郊区供销公司未按约定完成消防、供电等配套设施，也构成违约。法院最终认定，在违法履行期间，租金不能按原合同标准计算，应当参照当地同类房屋的市场租金标准酌情确定。

律师分析

第一，合同履行抗辩权不是想用就能用的。如果一方违约，另一方可以拒绝履行自己的义务，但前提是对方的违约行为严重到影响合同目的实现。本案中，消防隐患导致商厦无法正常营业，宇航公司有权主张抗辩。

第二，违法履行期间，租金标准不能死板按合同走。如果合同履行过程中存在违法情形，比如没有消防验收就开业，法院会综合考虑双方过错，参照市场行情确定一个公平合理的租金数额。

王德林律师提示：

签房屋租赁合同前，一定要核实出租方是否具备合法的交付条件，特别是消防、水电等基础设施是否达标。在文山地区，很多商铺租赁纠纷就出在配套设施不齐全上。如果发现对方违约，要及时书面主张权利，不要盲目开业或继续履行，否则可能承担部分责任。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市