房屋租赁合同违法履行期间租金如何确定

房屋租赁合同违法履行期间租金如何确定

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

1996年，苏州郊区供销公司把一栋在建的九胜商厦租给宇航公司，租期20年。双方约定由宇航公司负责内部装修，供销公司负责外部装修和供电等配套设施。合同签订后，宇航公司支付了部分租金，商厦也于1997年开业。

但开业后问题来了：商厦的消防系统没通过验收，供电量也不够，存在重大火灾隐患。消防部门责令停业整改，并对双方都罚了款。此后商厦一直停业，双方因租金支付问题闹上法院。

争议焦点

宇航公司认为：供销公司没有按合同完成消防、供电等配套设施，导致商厦无法正常经营，所以拒绝支付停业期间的租金。供销公司则认为：宇航公司已经实际使用商厦并开业，就应该按合同支付租金，停业是宇航公司自己经营不善造成的。

法院判决

最高人民法院二审认定：双方签订的租赁合同合法有效。但商厦在消防、供电方面存在违法状态，供销公司没有完全履行合同义务，宇航公司有权拒绝支付停业期间的租金。法院最终判决：在违法状态消除前，宇航公司无需支付租金，但需承担停业期间房屋使用费，标准参照当地同类房屋的租金水平。

律师分析

第一，合同履行抗辩权怎么用。当一方没有按约定履行合同义务，导致对方无法实现合同目的时，另一方可以暂停履行自己的义务。本案中供销公司没做好消防供电，宇航公司就可以暂时不付租金。

第二，违法履行期间租金怎么算。房屋在违法状态下使用，不能按原合同标准收租金，但也不是完全免费。法院会参照市场行情，确定一个合理的使用费，这样既保护了出租人的利益，也避免了承租人白用房子。

第三，签租赁合同要注意什么。出租人要确保房屋符合消防、供电等安全要求，承租人也要在签约前核实这些条件。否则一旦出问题，双方都可能面临罚款，还会影响正常经营。

王德林律师提示：

签房屋租赁合同时，一定要把配套设施、消防验收等条件写清楚，并约定好违约责任。如果发现对方没做到，要及时书面催告并保留证据。在文山地区处理类似纠纷，建议先咨询专业律师，避免因合同履行问题造成更大损失。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

电话：15987555284

邮箱：418537189@qq.com

地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市