按揭贷款合同未办抵押登记是否有效

按揭贷款合同未办抵押登记是否有效

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

一家公司从开发商处购买了商业大楼的部分楼层，总价款上千万元。该公司与开发商、银行三方签订了一份《楼宇按揭（抵押）贷款合同》，约定由银行提供贷款，该公司以所购房屋的权益作为担保，开发商承担保证责任。合同签订后，银行向开发商支付了全部贷款，开发商也向购房公司出具了收到全部购房款的收条。

但购房公司只偿还了部分贷款本息，剩余本金及利息一直未还。银行多次催讨无果，将购房公司告上法院，要求解除贷款合同，并以所购房屋的权益来偿还欠款。购房公司则提出，这份按揭合同没有办理抵押登记，按照武汉市的地方规定应当无效。

争议焦点

购房公司认为：合同签订后没有办理抵押登记，违反了《武汉市房地产抵押管理办法》的规定，抵押应为无效。而且该公司在签订按揭合同后，又将同一房屋抵押给了另一家信托公司，并办理了抵押登记，银行对该房屋不享有优先受偿权。

银行认为：按揭合同是三方自愿签订的，内容不违法，且已实际履行，合同有效。购房公司未按约还款，银行有权解除合同并要求以房屋权益优先受偿。

法院判决

最高人民法院二审判决：维持一审关于解除合同、购房公司一次性归还贷款本金及利息的判决，撤销一审中涉及担保人责任的部分。法院认为，按揭合同不违反国家法律、法规规定，且已实际履行，是有效合同。楼宇按揭不同于一般的财产抵押，不能仅因未办理抵押登记就认定无效。购房公司后续将房屋抵押给其他公司，是在本案按揭合同之后发生的，不影响本案合同的效力。

律师分析

第一，按揭贷款合同与一般的抵押合同在法律性质上存在区别。在商品房买卖中，购房人通过按揭方式向银行申请贷款，银行取得的是对购房合同权益的担保，而非对房屋本身的抵押权。因此，不能简单套用房地产抵押管理办法中关于抵押登记的规定来否定按揭合同的效力。

第二，合同是否有效，核心在于签订时是否违反法律、行政法规的强制性规定。武汉市的地方性管理办法属于地方政府规章，其规定的"未经抵押登记、抵押无效"不能作为认定合同无效的法定依据。只要合同是当事人真实意思表示、内容不违法、不损害公共利益，就应当认定为有效。

王德林律师提示：

购房者或企业在办理按揭贷款时，应当注意合同条款的约定，按时足额还款。一旦出现逾期，银行有权要求解除合同并要求一次性归还全部贷款本息。如果确实遇到还款困难，应主动与银行协商，避免被诉至法院。在文山地区，涉及按揭贷款纠纷的案件逐年增多，建议当事人在签订合同时就咨询专业律师，明确各方权利义务，避免事后争议。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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