按揭贷款合同未办理抵押登记是否有效

按揭贷款合同未办理抵押登记是否有效

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

中振公司向泰合公司购买商业中心部分楼层，总价款数千万元，约定采用银行按揭方式付款。随后，中振公司、泰合公司与宝丰支行签订了《楼宇按揭（抵押）贷款合同》，宝丰支行向中振公司提供贷款，中振公司将所购房屋的权益抵押给银行，泰合公司承担担保责任。

合同签订后，宝丰支行按时发放了贷款，中振公司也陆续还款，但后来因资金问题未能按期还清剩余本息。宝丰支行多次催收无果，遂起诉到法院，要求解除贷款合同，并主张以中振公司所购房屋的权益来偿还欠款。

争议焦点

中振公司认为，按揭合同没有按照武汉市的地方规定办理抵押登记，应当认定为无效；而且中振公司后来又将同一房屋抵押给了另一家金融机构（广州国投）并办理了登记，宝丰支行的抵押权不能优先于后者。宝丰支行则认为，合同是双方自愿签订，内容合法，且已实际履行，抵押登记不是合同生效的必要条件，合同应当有效。

法院判决

最高人民法院二审判决维持了一审法院的主要结论：认定《楼宇按揭（抵押）贷款合同》有效，解除该合同，中振公司应一次性归还剩余贷款本金及利息，逾期不还则以抵押物拍卖价款优先偿还宝丰支行。同时，撤销了一审判决中关于担保人责任的条款。

律师分析

第一，按揭贷款合同不同于普通的财产抵押合同，不能简单套用地方性规章中关于“未经登记抵押无效”的规定。当时国家法律并未要求抵押登记作为合同生效的前提，因此未办理登记不影响合同本身的效力。

第二，中振公司后续将同一房屋抵押给广州国投的行为，发生在本案按揭合同之后，且该抵押所依据的贷款合同并未实际履行，不能以此否定之前已经成立并实际履行的按揭合同效力。

第三，对于购房者来说，按揭贷款合同一旦签订并实际放款，就具有法律约束力。即使没有及时办理抵押登记，银行仍然可以依据合同主张权利，购房人不能以“未登记”为由拒绝还款。

王德林律师提示：

在办理按揭贷款时，购房人应当认真履行还款义务，不要因为资金紧张就故意拖延或停止还款。如果确实遇到经济困难，建议主动与银行协商调整还款计划，避免被起诉后一次性偿还全部欠款。在文山地区，购房人签订按揭合同后也要注意及时办理不动产抵押登记，这样可以更好地保护各方权益。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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