买房后开发商延期交房能否解除合同

买房后开发商延期交房能否解除合同

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

黑龙江海外旅游总公司与哈尔滨深业房地产公司签订了一份商品房买卖合同，约定旅游公司购买深业公司开发的深业大厦部分房屋，总价款为人民币万元。合同签订后，旅游公司按约定支付了定金和购房款，但深业公司未能按期交房。

深业公司延期交房的原因是供电问题，包括与电业局的供电协议落实、电网联建费支付等事项，导致正式供电时间晚于合同约定的交房日期。旅游公司认为深业公司违约，向法院起诉要求解除合同并返还购房款及利息。

争议焦点

旅游公司主张，深业公司逾期交房超过合同约定的期限，已构成根本违约，应当解除合同并返还购房款本息、双倍返还定金。深业公司则辩称，延期交房是由于供电问题等"非其所能控制的事件"所致，符合合同约定的延期交房条件，请求继续履行合同。

法院判决

最高人民法院再审判决认定，双方签订的商品房买卖合同有效，应当继续履行。深业公司交付房屋的日期应在合同原定日期的基础上延期至正式供电之日。鉴于旅游公司起诉时合同约定的解除条件尚未出现，且深业大厦已竣工验收可以交付使用，合同应继续履行。但深业公司需承担逾期交房期间的违约责任，按银行贷款利率计算赔偿旅游公司的损失。

律师分析

第一，商品房买卖合同是否有效，关键看合同内容是否违反法律强制性规定。本案中，深业公司虽在签订合同时尚未取得国有土地使用权证，但依据最高人民法院相关司法解释，在房地产管理法施行前签订的合同，只要不违反法律禁止性规定，一般认定为有效。

第二，开发商能否以"非其所能控制的事件"为由延期交房，需要具体分析。供电问题如果属于合同约定的不可抗力或第三方原因，开发商可以主张延期，但必须提供充分证据，如政府部门的证明文件。本案中，供电问题经法院审查认定为深业公司不能控制的因素，因此可以顺延交房期限。

第三，购房者能否解除合同，要看合同约定的解除条件是否成就。本案合同中约定逾期交房超过一定天数，购房者方可提出终止合同。法院查明旅游公司起诉时该条件尚未成就，因此不支持解除合同。这提醒购房者，在签订合同时应明确约定解除条件，避免后续维权困难。

王德林律师提示：

购房者在签订商品房买卖合同时，应仔细阅读交房时间、延期交房的免责条款以及解除合同的条件。如果开发商以各种理由延期交房，建议及时收集证据，包括合同、付款凭证、开发商的通知函件等。在文山地区的购房者如果遇到类似问题，可以咨询专业律师，评估是否达到合同约定的解除条件，再决定是否起诉要求解除合同或继续履行。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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