房屋租赁合同违法履行期间租金如何确定

房屋租赁合同违法履行期间租金如何确定

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

1994年，苏州郊区供销公司投资建造九胜商厦，主体工程建到三层时，与宇航公司签订租赁协议，约定将整幢大楼租给宇航公司，租期20年，租金逐年增长。宇航公司支付了部分定金和租金，并对商厦进行装修。

1995年商厦开业后，因消防系统未经验收，存在重大火险隐患，消防部门责令停业整改。此后商厦一直停业，双方就租金支付和合同履行发生争议，郊区供销公司起诉宇航公司支付租金，宇航公司反诉要求赔偿损失。

争议焦点

郊区供销公司认为：宇航公司已实际使用商厦，应按合同约定支付租金，消防问题不影响租金支付义务。宇航公司认为：郊区供销公司未完成消防系统等配套设施，导致商厦被责令停业，无法正常经营，不应支付停业期间的租金。

法院判决

最高人民法院二审认为：租赁合同有效，但商厦在违法状态下经营，宇航公司不能正常使用房屋，应酌情减少租金。最终判决宇航公司按正常租金的50%支付停业期间的房屋使用费。

律师分析

第一，合同履行抗辩权有前提。一方违约导致合同无法正常履行，另一方才有权拒绝付款。本案中消防问题双方都有责任，不能完全免除宇航公司的付款义务。

第二，违法履行期间租金标准有变。房屋处于违法使用状态，承租人无法获得合同约定的使用价值，法院会酌情降低租金标准，但不等于完全不用付钱。

第三，及时整改很重要。如果发现房屋存在安全隐患，承租人应立即通知出租人整改，并保留证据。怠于处理可能导致自己承担部分责任。

王德林律师提示：

签订房屋租赁合同时，务必明确消防、水电等配套设施的完成时间和标准。如果发现房屋存在违法使用情形，应及时书面通知对方整改。文山地区的租赁纠纷中，许多当事人因未保留证据而难以维权。建议在合同中约定违约责任和解除条件，避免陷入长期争议。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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