按揭贷款未办抵押登记是否影响合同效力

按揭贷款未办抵押登记是否影响合同效力

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

2013年，中振公司向泰合公司购买商业中心部分楼层，总价款近亿元，约定采用银行按揭方式付款。当天，中振公司、泰合公司与宝丰支行签订《楼宇按揭（抵押）贷款合同》，宝丰支行向中振公司提供贷款7000余万元，中振公司将购房合同项下的全部权益抵押给银行，泰合公司承担担保责任。

合同签订后，宝丰支行依约支付了贷款，泰合公司也向中振公司出具了收到全部购楼款的收条。但中振公司仅偿还了部分贷款本息，尚欠本金及利息数千万元。宝丰支行多次催讨未果，起诉到法院要求解除合同，并由中振公司以房屋权益偿还欠款。

争议焦点

中振公司主张，该按揭合同签订后没有办理抵押登记，违反了武汉市政府的相关规定，应认定为无效合同。宝丰支行则认为合同是双方自愿签订，不违反法律规定，应当有效。

法院判决

一审法院判决解除按揭合同，中振公司归还贷款本息，逾期不还则以抵押物拍卖价款优先受偿。最高人民法院二审维持了合同有效的认定，同时指出按揭不同于一般抵押，不能仅因未办理抵押登记就认定合同无效。最终判决中振公司一次性归还贷款本金及利息。

律师分析

第一，按揭合同与普通抵押合同有区别。按揭是购房人将购房合同项下的权益抵押给银行，银行提供贷款，这是一种特殊的融资担保方式。当时国家法律并未规定按揭必须办理抵押登记才有效，不能直接套用地方规章的规定认定合同无效。

第二，合同是否有效要看是否违反法律强制性规定。本案中，合同是三方自愿签订，内容不违法，也不损害国家、集体或他人利益，且已经实际履行，应当认定为有效合同。

第三，后设立的抵押不影响在先按揭合同的效力。中振公司在签订按揭合同后，又将同一房屋抵押给其他公司并办理了登记，但这属于另一法律关系，不能以此否定按揭合同的效力。

王德林律师提示：

购房者办理按揭贷款时，建议及时与银行、开发商配合完成抵押登记手续，避免因手续不全引发争议。如果您在文山地区遇到类似按揭合同纠纷，建议尽早咨询专业律师，了解合同效力及自身权利义务，以便采取正确的维权措施。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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