租赁合同履行中如何行使抗辩权及确定租金

租赁合同履行中如何行使抗辩权及确定租金

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

苏州市郊区供销集团公司（以下简称郊区供销公司）建造了一栋九胜商厦，在主体工程建至三层时，与苏州市宇航开发经营公司（以下简称宇航公司）签订了租赁协议，约定整幢大楼租给宇航公司，租期较长，租金逐年增长。协议还约定了定金支付、开业时间、装修责任等细节，并经公证处公证。

实际履行中，宇航公司支付了部分租金，但大楼开业后因消防问题被消防支队认定存在重大火险隐患，责令停业整改。双方就租金支付、违约责任等问题产生争议，宇航公司认为郊区供销公司未完成消防、水电等配套工程，导致无法正常经营，因此拒绝支付剩余租金，郊区供销公司则反诉要求宇航公司支付租金及违约金。

争议焦点

宇航公司主张：郊区供销公司未按约定完成消防、水电等后三通工作，导致商厦无法正常营业，因此有权拒绝支付租金，属于行使合同履行抗辩权。

郊区供销公司主张：宇航公司已实际开业经营，且消防问题部分由宇航公司装修造成，宇航公司不能以消防问题为由拒付租金，应继续按合同支付租金并承担违约责任。

法院判决

最高人民法院二审认为，双方签订的租赁合同合法有效。在合同履行过程中，郊区供销公司确实存在未完成消防、水电等配套义务的违约行为，导致商厦无法正常营业，宇航公司有权行使履行抗辩权，暂不支付租金。但对于商厦实际营业期间（即违法履行状态期间）的租金，应参照同类地段、同类房屋的市场租金标准确认，而非完全按合同约定的租金计算。最终判决宇航公司按市场租金标准支付该期间的租金，双方各自承担相应责任。

律师分析

第一，合同履行抗辩权的行使有严格条件。当一方未履行主要义务或履行不符合约定，导致对方无法实现合同目的时，对方可以暂停履行自己的义务。但抗辩权的行使要合理，不能滥用，否则可能构成违约。

第二，房屋租赁合同处于违法履行状态（如消防不合格被责令停业）期间，租金的确认不能简单按合同约定计算。法院通常会根据实际使用情况、市场租金水平等因素，公平合理地确定租金标准，体现公平原则。

第三，合同双方都应重视消防、安全等法定审批手续。租赁房屋用于商业经营，出租人有义务提供符合安全条件的房屋，承租人也有责任配合整改。任何一方忽视这些法定义务，都可能承担不利后果。

王德林律师提示：

签订房屋租赁合同时，建议明确约定出租人提供房屋的法定条件（如消防验收合格、水电供应达标等），以及未达标的违约责任。如果发生争议，及时收集证据并咨询律师。在文山地区，很多商铺租赁纠纷都源于消防、水电等基础设施问题，建议承租人在签约前实地查看并核实房屋的合法使用状态。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市