房屋租赁合同违法履行期间租金如何确定

房屋租赁合同违法履行期间租金如何确定

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

苏州市郊区供销集团公司（以下简称郊区供销公司）投资建造了九胜商厦，后将整幢大楼出租给苏州市宇航开发经营公司（以下简称宇航公司）。双方签订了租赁协议，约定租赁期多年，租金逐年增长。宇航公司支付了部分租金，并对商厦进行了装修和开业准备。

但商厦开业后，因消防系统、水电系统未达到安全标准，被消防部门认定为存在重大火险隐患，责令停止营业并处以罚款。此后商厦一直停业。双方因租金支付和合同履行问题产生纠纷，宇航公司拒绝继续支付租金，郊区供销公司则起诉要求宇航公司支付欠付租金及违约金。

争议焦点

郊区供销公司认为，宇航公司已经实际使用商厦并开业经营，应当按合同约定支付租金。宇航公司则认为，郊区供销公司未能提供符合消防、水电要求的合格房屋，导致商厦被责令停业，构成违约，宇航公司有权拒绝支付停业期间的租金。

法院判决

最高人民法院二审认为，房屋租赁合同中，出租人负有提供符合约定用途和安全条件的房屋的义务。本案中，郊区供销公司未能解决消防、水电问题，导致商厦无法正常经营，宇航公司有权行使合同履行抗辩权，拒绝支付停业期间的租金。但宇航公司实际开业期间已实际使用房屋，仍应按合同标准支付相应租金。

律师分析

第一，合同履行抗辩权是法律赋予守约方的重要权利。当一方未履行合同义务时，另一方可以暂时拒绝履行自己的义务。本案中，出租人未提供合格房屋，承租人有权拒付停业期间的租金。

第二，违法履行状态下的租金标准需要区分对待。如果房屋实际被使用，即使存在瑕疵，承租人仍需支付使用期间的合理租金。但停业期间因房屋不符合安全条件导致无法使用，承租人无需支付租金。

第三，房屋租赁合同双方都应当重视房屋的安全合规。消防、水电等基础设施的合格，是出租人最基本的合同义务，也是承租人正常经营的前提。

王德林律师提示：

租赁房屋前，建议承租人对房屋的消防、水电等安全条件进行实地核查，并在合同中明确约定出租人的安全责任。如果发现房屋存在安全隐患，应及时书面通知出租人整改。在文山地区，房屋租赁纠纷常见于消防和用电问题，建议双方在签约前就相关设施条件达成书面确认。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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