楼花按揭未办抵押登记合同是否有效

楼花按揭未办抵押登记合同是否有效

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

中振公司向泰合公司购买商品房，并与银行签订楼宇按揭贷款合同，约定以所购房屋权益抵押给银行，获得贷款。银行发放了贷款，中振公司也付清了购房款，但后来未能按期还款。

中振公司主张合同无效，理由是未按武汉市规定办理抵押登记，而且后来又将同一房屋抵押给了另一家公司并办理了登记。银行则要求解除合同，由中振公司偿还剩余贷款本息。

争议焦点

中振公司认为：按揭合同未办理抵押登记，违反地方政府规章，应属无效；且房屋已抵押给第三方，银行无权优先受偿。

银行认为：按揭合同是双方自愿签订，不违反法律强制性规定，应属有效；中振公司违约，银行有权处分抵押物。

法院判决

最高人民法院二审判决：维持一审解除合同、中振公司还款、逾期拍卖抵押物优先受偿的判决，撤销一审中关于担保人责任的内容。核心理由：按揭不同于一般抵押，不因未办理抵押登记而无效；中振公司后设的抵押因房屋未竣工且合同未履行，登记无效。

律师分析

第一，楼宇按揭（即楼花按揭）与传统的财产抵押有所不同。按揭是以购房合同项下的权益作为担保，在房屋建成前即可设立。我国法律当时未要求按揭必须办理抵押登记，不能仅以地方规章为依据否定合同效力。

第二，合同是否有效，要看是否违反法律、行政法规的强制性规定。地方政府的规章不能作为认定合同无效的依据。只要合同内容不违法、不损害公共利益，就应认定有效。

第三，购房人将同一房屋先后抵押给不同债权人，后设立的抵押如果不符合法定条件（如房屋未竣工验收、抵押合同未实际履行），则不能对抗在先的按揭权人。

王德林律师提示：

购房人办理按揭贷款后，应按时还款，避免因违约导致房屋被拍卖。如果已办理按揭贷款，想将房屋再次抵押给他人，需注意在先按揭权人的优先受偿权，否则可能引发纠纷。在文山地区的购房者，建议在签订按揭合同时仔细阅读条款，并保留好还款凭证。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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