房屋租赁合同违法履行期间租金如何确定

房屋租赁合同违法履行期间租金如何确定

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

苏州郊区供销公司把一栋在建商厦租给宇航公司，租期20年。双方约定了租金和付款方式，宇航公司也付了部分款项。但商厦还没通过消防验收就开业了，结果被消防部门查出重大隐患，责令停业整改。这一停业，双方就租金支付问题闹上了法庭。

宇航公司认为，商厦消防没通过验收，是出租方郊区供销公司没尽到责任，导致自己无法正常经营，所以不该按原定标准付租金。郊区供销公司则说，消防问题是宇航公司装修造成的，而且宇航公司已经实际使用了房屋，必须按合同付租金。

争议焦点

宇航公司主张：房屋存在消防隐患无法正常使用，属于出租方违约，自己有权拒付或少付租金。郊区供销公司主张：房屋已经交付，宇航公司也实际使用了，就该按合同约定的租金标准全额支付。

法院判决

最高人民法院二审认为，房屋租赁合同有效，但双方在履行中都有过错。消防问题导致房屋处于违法使用状态，宇航公司实际经营期间，租金不能按合同约定的正常标准计算。法院酌情按较低标准确定了违法履行期间的租金，双方各自承担相应责任。

律师分析

第一，合同有效不等于履行合法。房屋没有通过消防验收就投入使用，违反了消防法的强制性规定，这种履行状态本身不合法，不能要求承租人按正常标准付租金。

第二，承租人有权行使履行抗辩权。如果出租人提供的房屋存在安全隐患，无法正常使用，承租人可以要求减少租金或者拒绝支付，但要及时提出并保留证据。

第三，双方都有过错的，各自承担责任。本案中，出租方没有完成消防整改，承租方明知有隐患还坚持开业，法院根据过错程度公平划分了责任。

王德林律师提示：

租赁房屋前，务必核实房屋是否通过消防验收、具备合法使用条件。如果发现房屋存在安全隐患，不要强行开业，应及时书面通知出租方整改，并保存好相关证据。在文山地区处理类似租赁纠纷时，承租方要注意保留消防检查通知、整改要求等文件，这些是主张减免租金的关键证据。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市