买房按揭贷款未办抵押登记是否有效

买房按揭贷款未办抵押登记是否有效

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

中振公司向泰合公司购买商品房，总价款数千万元，约定通过银行按揭方式付款。随后，中振公司、泰合公司与宝丰支行三方签订了《楼宇按揭（抵押）贷款合同》，宝丰支行向中振公司发放贷款数千万元，中振公司以所购房屋的权益作为抵押，泰合公司提供担保。

合同签订后，宝丰支行按时发放了贷款，中振公司也陆续还款，但后来中振公司资金链断裂，未能按期偿还剩余贷款本息。宝丰支行多次催收无果，起诉到法院，要求解除贷款合同，并以房屋权益偿还欠款。

争议焦点

中振公司认为，按揭合同签订后没有办理抵押登记，违反了武汉市地方政府规章，抵押应属无效；而且中振公司后来又将同一房屋抵押给了另一家公司广州国投，并办理了抵押登记，宝丰支行的抵押权不能对抗该登记。宝丰支行则认为，按揭合同是三方自愿签订的，内容合法，实际履行多年，应当有效。

法院判决

最高人民法院终审判决认定，按揭合同有效，中振公司应一次性归还剩余贷款本金及利息，逾期不还，宝丰支行有权以拍卖抵押房屋的价款优先受偿。同时，广州国投的抵押登记因房屋当时未竣工验收、抵押合同未实际履行，不具有法律效力。

律师分析

第一，按揭不同于传统抵押。按揭是购房人将所购房屋的权益转让给银行作为担保，银行发放贷款，购房人还清贷款后权益回归。这种模式符合当时的交易习惯，不能简单套用一般抵押的登记要求来否定其效力。

第二，抵押登记并非合同生效的必要条件。本案中，国家法律并未规定抵押未经登记即无效，武汉市政府规章的效力层级较低，不能作为认定合同无效的法定依据。合同在各方自愿签订、不违反法律强制性规定的情况下，即使未登记，对签约方仍有约束力。

第三，一房多抵需看实际履行情况。广州国投的抵押登记虽然办理了手续，但房屋当时未完工、抵押合同未实际履行，该登记不产生法律效力，不能对抗宝丰支行的按揭权益。购房人和银行在签订按揭合同时，应尽量办理抵押登记，以防范后续风险。

王德林律师提示：

购房者办理按揭贷款时，应主动要求开发商和银行协助办理抵押登记，避免因登记缺失引发纠纷。在文山地区，不少购房者误以为签了合同就等于抵押生效，实际上登记才是对抗第三人的关键步骤，建议购房后及时核实登记情况。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市