未办预售许可证的售房合同是否有效

未办预售许可证的售房合同是否有效

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

香港天光置业有限公司与深圳新世纪建设发展有限公司签订了一份购房合同，约定由天光公司购买新世纪公司开发的商品房。合同签订后，天光公司支付了部分购房款，但新世纪公司未能按期交房。双方产生纠纷，天光公司起诉要求确认合同无效并返还已付购房款。

经查，新世纪公司在签订合同时尚未取得商品房预售许可证，该证是在合同签订后、诉讼期间才补办的。案件涉及合同法实施前（1999年10月1日之前）订立的合同，当时《城市房地产管理法》已经施行，但相关司法解释尚未出台。

争议焦点

天光公司主张：新世纪公司在签订合同时没有预售许可证，违反法律强制性规定，合同应属无效，新世纪公司应返还全部购房款并赔偿损失。

新世纪公司抗辩：虽然签订合同时没有预售许可证，但后续已经补办，且合同已经部分履行，应当认定合同有效，双方继续履行合同。

法院判决

最高人民法院二审认定：在合同法实施前订立的商品房预售合同，如果起诉前已取得预售许可证，且合同内容不违反其他法律强制性规定的，应当认定合同有效。本案中新世纪公司在诉讼期间补办了预售许可证，因此合同有效，双方应继续履行。

律师分析

第一，商品房预售许可证是开发商预售商品房的法定前提条件，但法律对合同效力的认定采取补正原则。如果开发商在起诉前取得预售许可证，合同效力可以得到补救。

第二，本案涉及合同法实施前的合同，法院适用了当时的法律规定和司法政策，体现了维护交易稳定、保护诚信履约的裁判导向。对于合同法实施后的合同，最高人民法院司法解释有更明确的规定。

第三，购房者应当注意，签订购房合同时要核实开发商的预售许可证，如果发现没有许可证，可以要求开发商提供或者向主管部门查询。不要因为价格优惠就忽视这一重要文件。

王德林律师提示：

购房时务必查验开发商的五证，特别是预售许可证。如果开发商在签订合同时没有取得预售许可证，您有权要求解除合同并要求返还已付款项。在文山地区，购房者可以到当地住建部门核实预售许可信息，避免因合同效力问题产生纠纷。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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