房屋租赁合同违法履行期间租金如何确定

房屋租赁合同违法履行期间租金如何确定

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

苏州郊区供销公司（以下简称供销公司）投资建造了一栋商厦，主体工程建到第三层时，与宇航开发经营公司（以下简称宇航公司）签订了租赁协议，约定将整栋大楼出租给宇航公司，租期15年，租金每年递增。协议还约定了定金支付、开业时间、装修责任等事项。

商厦建成后，宇航公司进行了装修并开业经营。但由于消防系统、水电系统存在问题，商厦未经消防验收就投入使用，后被消防部门认定存在重大火险隐患，责令停业整改。双方因租金支付和合同履行问题发生争议，起诉到法院。

争议焦点

宇航公司认为，供销公司未完成消防、水电等配套设施，导致商厦无法正常经营，应减免租金。供销公司则认为，宇航公司已实际使用房屋，应按约定支付租金，拖欠租金构成违约。

法院判决

最高人民法院二审认为，房屋租赁合同有效，但双方在履行过程中均存在违约行为。在商厦违法经营期间，房屋不具备正常使用条件，租金标准不能按合同约定计算，应参照当地同类房屋的市场租金标准酌情确定。最终判决宇航公司按市场租金的70%支付该期间的租金。

律师分析

第一，合同履行抗辩权是当事人的重要权利。当一方未履行合同义务时，另一方可以拒绝履行自己的义务，但必须基于同一合同关系，且违约行为与拒绝履行之间要有对价关系。

第二，违法经营期间租金标准的确定，不能简单按合同约定执行。法院会考虑房屋的实际使用价值、双方的过错程度、市场租金水平等因素，公平合理地确定。

第三，房屋租赁中消防验收是开业的前提条件。出租人有义务确保房屋符合消防要求，承租人也有责任配合整改，任何一方都不能以"对方同意"为由规避法定的消防义务。

王德林律师提示：

签订房屋租赁合同时，要明确约定房屋交付条件、配套设施标准、开业前提等关键条款。如果房屋存在消防、水电等安全隐患，切勿强行开业，否则可能面临行政处罚和民事责任。在文山地区处理类似纠纷时，建议提前咨询专业律师，避免因违法经营导致更大损失。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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邮箱：418537189@qq.com

地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市