购房合同因开发商未办土地证是否有效

购房合同因开发商未办土地证是否有效

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

黑龙江海外旅游总公司与哈尔滨深业房地产发展有限公司签订了一份商品房买卖合同，约定旅游公司购买深业公司开发的深业大厦部分房屋，总价款为人民币数百万元。旅游公司按约定支付了定金和购房款，但深业公司未能按期交房。

深业公司延期交房的原因包括供电问题、施工困难等，但旅游公司认为这些不属于合同约定的免责事由，于是起诉要求解除合同、返还购房款本息并双倍返还定金。案件经过一审、二审，最终由最高人民检察院提起抗诉，最高人民法院再审。

争议焦点

旅游公司认为：深业公司未取得国有土地使用权证书，依据最高人民法院相关司法解释，商品房买卖合同应认定为无效，深业公司应承担全部责任。深业公司则认为：合同是双方真实意思表示，内容合法有效，且公司已基本完成开发手续，应当继续履行。

法院判决

最高人民法院再审认定，双方签订的商品房买卖合同有效，应当继续履行。法院认为，深业公司在合同签订后已取得建设用地规划许可证、用地批复、国有土地使用证等手续，合同效力不因签订时未取得土地使用权证而无效。但深业公司逾期交房构成违约，需按合同约定赔偿旅游公司损失。

律师分析

第一，商品房买卖合同是否有效，不能只看签订时开发商是否持有全部证件。如果开发商在合同签订后能够补办相关手续，且合同内容不违反法律强制性规定，法院通常会认定合同有效。本案中，深业公司在诉讼期间已取得国有土地使用证，法院据此认定合同有效。

第二，开发商延期交房是否构成违约，要看延期原因是否符合合同约定的免责条款。合同中通常会有"不可抗力"或"非开发商所能控制的事件"等免责条款，但供电问题、施工困难等是否属于此类，需要具体分析。本案中，法院认为供电问题属于可延期因素，但超出合理期限的部分仍构成违约。

第三，购房者如果发现开发商手续不全，不要轻易认定合同无效。建议先咨询专业律师，结合具体情况判断合同效力，再决定是继续履行还是解除合同。在文山地区，类似纠纷也时有发生，购房者应当注意保留付款凭证、合同文件等证据。

王德林律师提示：

购房前务必核实开发商的五证情况，包括国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证和商品房预售许可证。如果发现证件不全，建议暂缓付款并与开发商协商补办手续，必要时可委托律师审查合同风险。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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