未取得土地使用权的转让合同是否有效

未取得土地使用权的转让合同是否有效

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

湛江市土地开发总公司（以下简称湛江土地总）与中国银行遂溪支行（以下简称遂溪中行）开办的中银公司签订了一份土地转让协议，约定中银公司将位于广西北海市的30亩土地使用权转让给湛江土地总。湛江土地总支付了部分款项，中银公司交付了土地红线图。后来，湛江土地总又将这30亩土地连同中银公司委托其转售的20亩土地，一并转让给了另一家公司。由于土地转让合同被法院认定无效，湛江土地总向中银公司主张返还已支付的款项，但中银公司已经注销，其债权债务由遂溪中行承担。

湛江土地总起诉要求遂溪中行返还土地转让款及利息，但一审法院认为，湛江土地总在收到土地红线图并出具收据后，多年未主张权利，已经超过诉讼时效，驳回了其诉讼请求。湛江土地总不服，上诉至最高人民法院。

争议焦点

湛江土地总认为，中银公司不具备土地使用权转让主体资格，土地性质为集体所有，转让合同应属无效，遂溪中行作为开办单位应返还土地款。遂溪中行则主张，双方合同是真实意思表示，已实际履行，应认定为有效，且湛江土地总起诉已超过诉讼时效，不应支持。

法院判决

最高人民法院撤销一审判决，改判中银公司与湛江土地总签订的土地转让协议无效，遂溪中行应在判决生效后10日内返还湛江土地总土地转让款及利息。法院认为，中银公司未取得讼争土地使用权，未办理出让审批手续，不具备转让条件，合同无效。湛江土地总主张权利未超过诉讼时效，中银公司注销后，遂溪中行应承担其债务。

律师分析

第一，土地使用权转让合同中，转让方必须取得土地使用权并办理相关审批手续，否则合同可能被认定无效。本案中，中银公司未取得土地出让手续，导致转让合同无效，应承担主要责任。

第二，诉讼时效是权利保护的重要期限。本案中，湛江土地总在出具收据后，因后续诉讼而中断时效，未超过法定的两年诉讼时效，因此法院支持了其权利主张。如果当事人长期不主张权利，可能会丧失胜诉权。

第三，公司注销后，其债权债务由开办单位或清算主体承担。本案中，中银公司注销后，遂溪中行作为开办单位，依法承担了返还土地款的责任。

王德林律师提示：

在土地转让交易中，务必核实转让方是否已取得土地使用权证并完成出让手续，避免因合同无效导致损失。如果遇到类似纠纷，应及时主张权利，注意诉讼时效问题。在文山地区，土地转让纠纷中常见未办理审批手续的情况，建议当事人咨询专业律师，确保交易合法合规。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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