未办预售许可证的售房合同是否有效

未办预售许可证的售房合同是否有效

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

新世纪建设发展（深圳）有限公司与香港天光置业有限公司签订了一份购房合同，约定天光公司购买深圳某楼盘的部分房产。合同签订时，开发商尚未取得商品房预售许可证。后因房价上涨，开发商拒绝继续履行合同，天光公司遂起诉要求继续履行并赔偿损失。

本案发生在合同法实施之前，当时关于未取得预售许可证的售房合同效力问题，法律没有明确规定，各地法院裁判标准也不统一。开发商主张合同因违反法律强制性规定而无效，购房人则主张合同有效，开发商应继续履行。

争议焦点

购房人认为：双方自愿签订合同，内容不违反法律禁止性规定，合同应当有效，开发商应继续履行交房义务并承担违约责任。

开发商认为：签订合同时未取得预售许可证，违反了《城市房地产管理法》关于商品房预售的强制性规定，合同自始无效，双方应互相返还财产。

法院判决

最高人民法院二审认定：在合同法实施前，未取得商品房预售许可证签订的售房合同不当然无效。法院认为，《城市房地产管理法》关于预售许可的规定属于管理性规范，并非效力性强制性规定。本案中，开发商在诉讼期间已取得预售许可证，且合同已部分履行，为维护交易稳定，认定合同有效，判令开发商继续履行合同。

律师分析

第一，商品房预售许可证是行政管理要求，不是合同生效的必要条件。根据最高人民法院的司法精神，只要开发商在起诉前取得预售许可证，合同一般认定为有效。这个规则至今仍在适用。

第二，购房人签订期房合同时，应当主动核查开发商的预售许可证。如果签约时开发商没有许可证，购房人应当要求开发商在合同中明确承诺取得许可证的时间，并约定相应的违约责任。

第三，对于历史遗留问题，比如2000年之前签订的购房合同，法院更倾向于保护交易安全，不会轻易认定合同无效。但如果是近年签订的合同且开发商始终未取得许可证，合同被认定无效的风险较高。

王德林律师提示：

购买期房前，建议先到当地住建部门官网查询楼盘是否取得预售许可证。如果开发商以"内部认购"等名义要求先交钱后办证，要格外警惕。在文山地区，购房人还可以直接到文山市房地产交易中心核实项目备案情况，避免陷入"无证售房"的纠纷。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

电话：15987555284

邮箱：418537189@qq.com

地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市