按揭购房未办抵押登记合同是否有效

按揭购房未办抵押登记合同是否有效

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

2000年左右，中振公司向泰合公司购买武汉泰合广场的商业房产，总价款数千万元，采用银行按揭方式付款。中振公司与泰合公司、宝丰支行签订了《楼宇按揭（抵押）贷款合同》，约定中振公司将所购房产权益抵押给银行，银行提供贷款，泰合公司承担担保责任。

合同签订后，银行按时发放了贷款，泰合公司也出具了收到全部购房款的收条。但中振公司在偿还部分贷款本息后，未能继续按期还款，剩余贷款本金约2000万元未还。银行多次催收无果，起诉到法院要求解除合同，并以房产权益偿还欠款。

争议焦点

中振公司认为：按揭合同没有办理抵押登记，违反了武汉市政府的规定，应当认定为无效合同。而且中振公司在签订合同后，又将同一房产抵押给了另一家公司（广州国投），并办理了抵押登记，银行不应享有优先受偿权。

宝丰银行认为：合同是双方自愿签订，内容合法，且已实际履行，应当认定为有效。中振公司未按约定还款，银行有权要求以房产偿还欠款。

法院判决

最高人民法院终审判决：维持一审法院关于合同有效、解除合同、中振公司归还贷款本金及利息的判决，撤销了涉及担保人责任的部分。法院认为，按揭不同于一般财产抵押，不能仅仅因为没有办理抵押登记就认定合同无效。中振公司后来将房产抵押给其他公司的行为，不能否定在先按揭合同的效力。

律师分析

第一，按揭合同与普通抵押合同有区别。按揭是购房人将所购房产的权益抵押给银行，银行提供贷款的一种融资方式。在当时的法律环境下，国家法律并未规定抵押必须登记才能生效，因此不能依据地方性规定认定合同无效。

第二，合同效力的认定应当以国家法律、法规为依据。地方政府的规章、规范性文件不能作为否定合同效力的依据，除非该文件符合上位法的规定。本案中武汉市政府的规定与当时国家法律并不冲突，但法院仍以国家法律为准，体现了对合同自由和交易安全的保护。

第三，抵押登记的时间顺序很重要。本案中，中振公司是在按揭合同之后才将房产抵押给其他公司，且后一个抵押合同并未实际履行，因此不能对抗在先的按揭权人。这提醒我们，在房产交易中，抵押登记的时间顺序直接影响权利的优先顺序。

王德林律师提示：

购房按揭时要注意，合同签订后应尽快办理抵押登记，这样可以更好地保护银行和购房人的权益。如果您在文山地区遇到按揭纠纷或房产抵押问题，建议咨询专业律师，避免因程序问题影响自身权益。

---

王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

电话：15987555284

邮箱：418537189@qq.com

地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市