按揭买房未办抵押登记，合同是否有效

按揭买房未办抵押登记，合同是否有效

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

中振公司向泰合公司购买商品房，总价款数千万元，付款方式为银行按揭。中振公司、泰合公司与宝丰支行签订《楼宇按揭（抵押）贷款合同》，约定中振公司将购房合同权益抵押给银行，银行提供贷款。合同签订后，银行向泰合公司支付了贷款，中振公司也陆续还款，但后来因资金问题未能按期归还剩余贷款本息。银行起诉要求解除合同，以房屋权益抵债。

中振公司辩称，该按揭合同没有办理抵押登记，违反了武汉市政府的规定，应属无效。而且中振公司后来又将同一房屋抵押给了另一家公司广州国投，并办理了抵押登记，所以银行不享有优先受偿权。

争议焦点

中振公司主张：按揭合同未办理抵押登记，违反地方政府规章，应认定无效；银行不能享有抵押权益。银行主张：合同是双方自愿签订，符合法律规定，已经实际履行，应当有效。

法院判决

一审湖北省高级人民法院判决合同有效，解除合同，中振公司归还贷款本息，逾期以抵押物拍卖价款优先受偿。二审最高人民法院维持原判，认为：楼宇按揭不同于一般抵押，不能仅因未办理抵押登记就认定无效；中振公司将房屋抵押给广州国投是另一法律关系，且发生在按揭之后，不影响本案按揭合同的效力。

律师分析

第一，按揭贷款合同与普通抵押合同不同。按揭是购房人将所购房屋的权益抵押给银行，银行提供贷款，购房人分期还款。当时国家法律并未规定抵押必须登记才有效，地方政府规章不能作为认定合同无效的依据。

第二，合同只要不违反法律、行政法规的强制性规定，不损害国家、集体或他人利益，且是双方真实意思表示，就应认定为有效。本案中合同已经实际履行，银行支付了贷款，中振公司也收了房并还款，不能以未登记为由否定其效力。

第三，中振公司将房屋抵押给广州国投的行为发生在按揭合同之后，且该抵押所依据的贷款合同并未实际履行，因此该抵押登记不产生法律效力，不影响银行的优先受偿权。

王德林律师提示：

购房者通过按揭贷款买房，一定要按合同约定按时还款，否则银行有权解除合同并要求一次性还清欠款，甚至拍卖房屋。在文山地区，购房者签订按揭合同后，建议及时到不动产登记部门办理抵押登记，这样能更好地保护自身权益，也避免后续产生纠纷。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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